Stationsgebied

Project op de kaart

G246 Stationsgebied

1. Kerninformatie

Het project bestaat uit de volgende vier deelgebieden met ieder zijn eigen afzonderlijke deelexploitaties (zie plankaart aan eind van deze rapportage). De vier deelgebieden zijn:

1. PHS (Programma Hoogfrequent Spoorvervoer)    (G226, G250)
2. Centrumkwartier (vastgoedontwikkelingen)   (G215, G217, G219, G225)
3. Infra en openbare ruimte centrumzijde      (G224)
4. Westerkwartier            (G208, G228, G229, G235, G236, G237)

Het Stationsgebied met een totaal oppervlakte van circa 16,7 hectare (exclusief PHS) zal zich de komende 10 jaar stapsgewijs ontwikkelen naar een multimodale mobiliteitshub in het hart van de stad. Met de verwerving van aanzienlijke rijks-en provinciale subsidies is het mogelijk geworden zowel de kwaliteits- als schaalsprong van station en omgeving integraal aan te pakken en kunnen bestaande knelpunten worden opgelost. In combinatie met de realisatie van de nieuwe Westentree en de versnelling van de woningbouw en bijbehorende infrastructuur, is de integrale gebiedsontwikkeling daarmee een feit. En wordt Stationsgebied Nijmegen getransformeerd tot een plek van hoge verblijfskwaliteit waar reizen, wonen, werken, winkelen en recreëren samenkomen.

In het stationsgebied zal in de periode 2023-2030 door publieke en private partijen circa € 900 miljoen worden geïnvesteerd. De gemeentelijke bijdrage en investeringen zoals verwoord in de planexploitatie kent een totale omzet van circa € 234 miljoen en sluit met een tekort van circa € 15,7 miljoen. We spreken bij het stationsgebied van een gebiedsexploitatie. Hierin zitten zowel planexploitaties (zoals de Hezelpoort) als investeringsprojecten (zoals de vijfknoop).

Verwachte oplevering project : 2030
Afsluiting planexploitatie: 31 december 2030

2. Projectgegevens

Onderstaande tabel betreft het programma binnen de gemeentelijke planexploitatie verdeeld over de
verschillende vastgoedprojecten. Bij gemeentelijke planexploitaties zijn we als gemeente grondeigenaar en verkopen we de grond aan een ontwikkelaar. Bij ontwikkelingen van derden faciliteren we als gemeente.

De volgende grafiek betreft het woningbouwprogramma binnen de gemeentelijke planexploitatie verdeeld over de jaren. Binnen twee projecten zien we een vertraging ten opzichte van de Stadsrekening 2021. Uitgifte vindt niet meer plaats in 2023 maar in 2024 (voormalige UWV) en 2025 (Hezelpoort). Daarbij neemt het aantal woningen bij de Hezelpoort toe van 211 naar 383 als gevolg van de aanbesteding.

3. Ontwikkelingen laatste jaar

In het afgelopen jaar is volop gewerkt aan de verschillende deelgebieden binnen de gebiedsexploitatie. De projectorganisatie heeft daarbij de volgende producten opgeleverd:

• Gunning tender Hezelpoort aan marktpartij;
• In procedure brengen bestemmingsplan en besluitvorming voorkeursvariant Westentree als onderdeel van PHS Nijmegen;
• Afronding realisatie overeenkomst Westentree met Prorail;
• Definitief bestemmingsplan Vijfknoop en selectie marktpartij voor bouwteam en realisatie;
• Sluiten anterieure overeenkomst voor ontwikkeling UWV locatie;
• Oplevering eerste proeve Tussenrapportage Stationsgebied;
• Plan Strategisch omgevingsmanagement plan (Communicatie en participatie) Stationsgebied;
• Faciliterend grondbeleid: begeleiding marktpartijen bij vastgoed ontwikkelingen centrumkwartier, zoals locaties Metterswane, voormalige Chinees restaurant (Woo locatie) aan de VSM singel, Randstad/Talis locatie Keizer Karelplein;
• Onderhandeling met het Rijksvastgoedbedrijf over de aankoop Belastingkantoor;
• Informeren bewoners en stakeholders over plannen stationsgebied onder meer door het houden van de dag van het Stationsgebied op 22 september 2022;
• Projectplan Centrumzijde BO MIRT;
• Voorlopig ontwerp stationsplein Westentree;
• Succesvolle subsidieaanvraag bij BZK (totaal € 36 mln);
• Inrichten interne en externe bestuurlijke besluitvorming.

Hiermee houden we gelijke tred met de voorliggende planning.

Belangrijke volgende mijlpalen zijn:

• Startbijeenkomst gesprek met de stad over plannen Centrumzijde BO MIRT (vaststellen vraagspecificatie);
• Start bouwteam Vijfknoop en voorbereiding uitvoering;
• Start voorbereiding uitvoering Hezelpoort;
• Koopovereenkomst Belastingkantoor met Rijksvastgoedbedrijf;
• Gemeentelijke toets aanbestedingsdossier PHS en Westentree;

• Opstellen intentieovereenkomst samenwerking P&R locatie met NS Stations;
• Ontwerp bestemmingsplan voormalige UWV locatie, vrijgave voor zienswijzen;
• Verlenen omgevingsvergunning locatie Metterswane en start bouw   ;
• Haalbaarheidsstudie energievoorziening stationsgebied 2023;
• Vaststellen BLVC [1] kader Stationsgebied en plan van aanpak bouwlogistieke hub;

• Vaststellen ambitiedocument Woo locatie aan de Van Schaeck Mathonsingel;
• Vaststellen projectplan Groene Corridor 2023;
• Vaststellen bestemmingsplan UWV locatie;
• Actualiseren gebiedsvisie Stationsgebied;
• Opstellen 2 ^e Tussenrapportage Stationsgebied als onderdeel van de P&C cyclus.

Toekomstige scope uitbreiding
Daarnaast gaan we in 2023 verder met het opstellen van het Ontwikkelingsperspectief Keizer Karelplein. Dit moet resulteren in het vaststellen van een ambitiedocument voor de Randstad/Talislocatie. Dit is een deelgebied dat nu nog niet tot de scope van de planexploitatie hoort. Mogelijk dat deze locatie in 2023 toegevoegd wordt aan de planexploitatie.

Ook de succesvolle subsidieaanvraag bij BZK kan resulteren in een uitbreiding van de scope in 2023. Van de totale
€ 36 mln. is € 18 mln. verwerkt in de bestaande planexploitatie. Een groot deel van de subsidie gaat over nieuwe ontwikkelingen die nog geen onderdeel zijn van de scope van de planexploitatie. Denk hierbij aan een voetgangerspassage bij de Hezelpoort en herinrichting van het Keizer Karelplein. Voor deze nieuwe ontwikkelingen wordt momenteel de besluitvorming voorbereid. Dit zal in een aantal gevallen resulteren in een extra investeringslast (cofinanciering) voor de gemeente. Na vaststelling worden deze deelgebieden toegevoegd aan de planexploitatie.

[1]  In een BLVC-plan zijn maatregelen, verantwoordelijkheden en afspraken beschreven rondom bouwprojecten. BLVC staat voor bereikbaarheid, leefbaarheid, veiligheid en communicatie.

4. Financiën

In bovenstaand tabel wordt de planexploitatie in het VGP 2023 vergeleken met de Stadsrekening 202[1]. Het tekort van de planexploitatie bedraagt € 13,4 mln.. Na aftrek van de bestaande voorziening van € 7,6 mln. resteert een tekort van circa € 5,8 mln. op netto contante waarde 1-1-2023 bij dit VGP. De planexploitatie kent een looptijd van 9 jaar. Het totaal van de diverse deelgebieden kent een totale investeringsomvang van € 234 miljoen[2]. Dit is fors meer dan vorig jaar. De volgende drie deelprojecten kennen een belangrijke mutatie bij dit VGP:

1. Hezelpoort: de grootste mutatie komt door de herziening van de Hezelpoort op basis van een succesvolle tender. Dit resulteert in een aanvullend tekort van € 5,1 mln. netto contant waarde per 1-1-2023 (€ 6,0 mln. eindwaarde). De gemeenteraad heeft hierover een separaat besluit genomen (30-11-2022) en dit is verwerkt in dit VGP.
2. Westentree: het investeringsvolume is fors hoger geworden. De scope van de Westentree is namelijk uitgebreid naar een voorkeursvariant en de stichtingskosten zijn toegenomen van circa € 12,5 miljoen naar circa € 37,5 miljoen. Daarnaast zijn er ook meerkosten aan de ontsluiting via de Fresiastraat. Op 27 september 2022 is over de vaststelling van de realisatieovereenkomst een raadsinformatiebrief naar de raad gestuurd. Naast de investeringen is ook de dekking toegenomen. In de Begroting 2023 – 2026 is een aanvullend krediet opgenomen van € 6,5 mln. Daarnaast is er € 16 mln. aan Rijksbijdragen aan de grex toegevoegd (Mobiliteitssubsidie). Daarmee is de ontwikkeling nagenoeg sluitend. Dit is verwerkt in dit VGP.
3. Infra Westerkwartier: in oktober 2022 heeft het college een besluit genomen tot vaststelling van het schetsontwerp vijfknoop en aanpassing verkeersstructuur Westerkwartier. Dit besluit leidt tot hogere investeringen voor bestaande scope (vijfknoop en fietsroutes Krayenhofflaan/Koninginnelaan). Daarnaast is er sprake van uitbreiding van de scope (herinrichting Kauwstraat, herinrichting driehoek 1 ^e Oude Heselaan en belijning Tunnelweg); zie hiervoor punt 7. Plankaart. Deze extra investeringen voor bestaande alsmede uitbreiding scope worden gedekt door extra middelen uit het Mobiliteitsfonds die toegezegd zijn door het ministerie van BZK.

In de volgende tabel staat een verdere onderbouwing van de mutaties per deelproject. Deze mutaties worden, buiten de hierboven beschreven majeure wijzigingen,  veelal veroorzaakt door een hogere toekomstige kostenstijging en een bijgestelde plankostenraming.

Binnen de deelprojecten maken we onderscheid tussen planexploitaties en investeringsprojecten. Investeringsprojecten zijn bijvoorbeeld de Infra en openbare ruimte centrumzijde of de Westentree. Deze worden ook wel aangeduid als Materiële vaste activa (MVA). Een belangrijk investeringsproject is deelgebied “Infra en openbare ruimte centrumzijde”. Dit is de uitwerking van de BO Mirt afspraken uit 2020 en kent met circa € 114 mln. de hoogste investeringssom. Dit deelgebied kent geen mutatie van het eindresultaat bij deze actualisatie. Het additionele tekort op alle investeringsprojecten bedraagt circa € 0,4 mln. op eindwaarde. Het bestaande krediet wordt hiermee opgehoogd. Het additionele tekort op de planexploitaties bedraagt circa € 5,5 mln. op prijspeil 1-1-2023. De bestaande voorziening (€ 7,6 mln.) wordt hiermee opgehoogd.

1. Overige opbrengsten & gemeentelijke investeringsbijdrage

De grootste dekkingspost bestaat uit “overige opbrengsten”, deze bedraagt circa € 142 mln. Het gaat met name om eerder toegekende subsidies zoals BO-Mirt middelen (2020), WBI (2020) en mobiliteitsgelden (2022). Daarnaast staan aan de kostenkant de nog te realiseren gemeentelijke investeringbijdrage verantwoord van € 62 mln.. In de volgende tabel worden de “overige opbrengsten” onderbouwd.

Ten opzichte van de vorige grex nemen de “overige opbrengsten” met circa € 19 mln. toe. Dat wordt bijna geheel veroorzaakt door de Mobiliteitssubsidie die we krijgen voor de projecten die nu al onderdeel zijn van de scope van deze planexploitatie (Westentree en vijfknoop). Er is ook subsidie aangevraagd voor projecten die nog niet tot de scope behoren (zoals doorgang Hezelpoort, Keizer Karelplein), hiervoor zal separate besluitvorming voorgelegd worden aan de gemeenteraad.

Verschillende partijen leveren een bijdrage. Als we de bijdrage per partij bekijken dan leveren het Rijk, de provincie en gemeente Nijmegen de grootste bijdrage. Bovenop de ingerekende bijdrage van de gemeente  (€ 61,8 mln.) dekt de gemeente ook het tekort van de planexploitatie af van circa € 13,4 mln.(NCW 1-1-2023). In de volgende figuur staat de verdeling per partij nader weergegeven van de “overige opbrengsten” en de gemeentelijke kredieten zoals opgenomen in de planexploitatie.

Opgenomen subsidieverwachting
Gelet op de status van het Stationsgebied als één van de preferente locaties op de NOVI agenda vinden we het realistisch om een subsidieverwachting op te nemen. De totale subsidieverwachting is € 8 mln.. In de risicoanalyse is geanticipeerd op het eventuele niet volledig binnenhalen van deze subsidies.

Gemeentelijke dekkingsmiddelen
In totaal zijn er circa € 61,8 mln. gemeentelijke dekkingsmiddelen ingerekend (zowel gerealiseerd als nog te realiseren). In de Stadsbegroting 2023 - 2026 zijn er extra dekkingsmiddelen opgenomen voor het Stationsgebied van circa € 15 mln.. Deze hebben betrekking op de Westentree en de extreme kostenstijgingen in 2022. Daarbij is in de Stadsrekening 2021 een aanvullend krediet gevormd van € 12,7 mln.. Dit heeft te maken met een administratieve wijziging na overleg met de accountant over de splitsing in planexploitatie en infrastructurele onderdelen. Hier staat tegenover dat de reeds gevormde voorziening lager werd. In de volgende tabel staat de volledige onderbouwing van opgenomen gemeentelijke dekkingsmiddelen.

[1]  Normaal wordt vergeleken met het vorige VGP. De voorziening en het krediet zijn echter aangepast in de Stadsrekening 2021. Daarom wordt hier gekozen voor een vergelijking met de Stadsrekening
[2]  In clusief de correctie van de gemeentelijke investeringsbijdrage

5. Risico(beheersing)

Onderdeel van de planexploitatie is de risicoanalyse. Hiervoor is, net als bij de planexploitatie Winkelsteeg, met ondersteuning van het externe bureau Brinkgroep een Monte Carlo risico analyse opgesteld. Hierbij zijn zo reëel mogelijk de financiële risico’s in beeld gebracht en geprijsd. Vervolgens wordt door middel van de Monte Carlo systematiek op basis van 25.000 simulaties de bandbreedte van het projectresultaat bepaald. Op deze wijze is getracht het financiële beeld solide te houden ook voor de toekomst.

Het totale risicoprofiel bedraagt € 46,3 mln. Dit betreft het risicoprofiel van de totale gebiedsexploitatie. In de Begroting 2023-2026 werd rekening gehouden met een risicoprofiel van € 40,4 mln. Deze toename wordt verklaart door macro-economische ontwikkelingen. De rente stijgt, we zien een sterke kostenstijgingen en de verkoopprijzen van woningen staan onder druk. Deze negatieve effecten wegen helaas zwaarder dan een aantal positieve effecten. Zo zorgt de duidelijkheid binnen een aantal projecten tot een kleiner risicoprofiel. Zo hebben we meer duidelijkheid gekregen door het tekenen van een realisatieovereenkomst voor de Westentree en de gunning van de Hezelpoort.

De grootste risico’s in volgorde van omvang zijn:

1. Hogere kostenraming onderdelen BO MIRT;
2. Parameters; onzekerheid door stijgende rente, hogere bouwkosten en lagere grondopbrengsten
3. Vertraging project; het project wordt niet binnen de looptijd van 10 jaar gerealiseerd;
4. Uitwerking van diverse ontwikkellocaties. Denk aan onzekerheden over de ondergrond (sanering, archeologie) of uitwerking/grondopbrengsten (bijvoorbeeld UWV);
5. Minder subsidieopbrengsten: voor de gehele ontwikkeling wordt uitgegaan van een subsidieverwachting die in de praktijk kan tegenvallen.

Wij hanteren hierbij de volgende beheersmaatregelen:

1. BO MIRT: werken met taakstellende budgetten, verhogen risicoprofiel en sluiten bestuursovereenkomst voor afspraken, verantwoordelijkheden en risicoverdeling.
2. Parameters; sturing op een gunstige cashflow. Dit betekent dat de kosten niet te veel vooruitlopen op de opbrengsten.
3. Vertraging; continu monitoring planningskader, sturen op mensen en middelen en raakvlakmanagement met externe partners en projecten. Daarnaast stellen we periodiek de risicoanalyse op;
4. Uitwerking ontwikkellocaties: vertaling onzekerheden in verhoging risicoprofiel, bij tegenvallende resultaten kijken naar optimalisatiemogelijkheden;
5. Minder subsidieopbrengsten: vanaf de start van de planexploitatie inrichten van een team subsidieverwerving en lobby, zorgen voor een helder langjarig consistent verhaal van de doelstellingen van de integrale gebiedsopgave, organiseren van korte lijnen met subsidiegevers provinciaal, landelijk en Europees, anticiperen op kansen door accenten in het te realiseren programma aan te passen.

In de onderstaande tabellen staat de verdeling van de 25.000 simulaties die door de Monte Carlo Analyse zijn gesimuleerd op basis van het opgegeven risicoprofiel. We stellen als eis om 80% van de simulaties af te dekking, hierbij hoort een resultaat van € 59,7 mln. Met het vaststellen van deze planexploitatie is het tekort van € 13,4 miljoen gedekt (NCW prijspeil 1-1-2023). Er resteert daarmee een risicoreservering van € 46,3 mln.

6. Beslispunten

Geen.

7. Plangebied