Woningbouw
Het belangrijkste onderdeel in de programma’s van de gemeentelijke planexploitaties is woningbouw.
Doelstelling is om tijdig de juiste woningen op de juiste plaats en in de gewenste categorie ter beschikking te hebben om aan de vraag te voldoen. Om hierin te voorzien zetten we in lijn met de Uitvoeringsagenda Wonen 2020-2025 ' Mix op maat' en conform het coalitieakkoord “Ons Nijmegen, Stad van iedereen” in op 15.000 woningen tot 2040, waarvan circa 15% middeldure, 30% sociale huurwoningen en 20% betaalbare koopwoningen tot € 280.000. In principe gelden de percentages voor betaalbare woningen voor ieder nieuw project. Beredeneerd afwijken daarvan kan als wijken daarmee diverser, gemengder en beter leefbaar worden en op stadsniveau de ambitie voor het betaalbare woningbouwprogramma nog steeds gehaald wordt. Zo hanteren we bijvoorbeeld in Dukenburg een lager percentage sociale huur.
In deze paragraaf een korte toelichting op de trends en de ontwikkelingen van de woningbouw in Nijmegen in zijn algemeenheid. Specifieke informatie per project is terug te vinden verderop in de VGP bij het onderdeel ‘grondexploitatie’.
Trends en ontwikkelingen in 2022
Koopwoningen
Sinds 2016 zijn er jaarlijks meer dan 2.000 transacties. We zien dat er minder aanbod van woningen op de markt komt en dat dit jaar het aantal transacties daalt. Dit geldt voor alle type woningen, maar het scherpst bij appartementen en tussenwoningen. De woningmarktcijfers lieten in 2021 in het tweede en derde kwartaal een daling zien, maar dat herstelde zich in het 4 e kwartaal tot ca 2000 transacties. In 2022 zien we een verdere daling ten opzichte van 2021.
Figuur: Aantal transacties per woningtype (bron: woningmarktrapport gemeente Nijmegen 3 e kwartaal 2022 woningmarktcijfers.nl)
Figuur: Gemiddelde koopsom per woningtype(bron: woningmarktrapport gemeente Nijmegen 3 e kwartaal 2022-woningmarktcijfers.nl.)
De gemiddelde koopsom per jaar in Nijmegen blijft verder door stijgen tot een gemiddelde prijs van € 426.000 in 2022 (t/m het 3 e kwartaal, bron: woningmarktcijfers.nl, 3 e kwartaal 2022). In Nederland is dit gemiddeld € 448.000 in diezelfde periode.
Vorig jaar was de verwachting van de economen van bijvoorbeeld ING en Rabo dat de prijzen in 2022 verder zouden stijgen. Landelijk gezien dalen de prijzen nu al een aantal maanden op rij. De verwachting van de economen van ING en Rabo is dat de prijsdaling zich volgend jaar zal doorzetten.
Een effect van het stijgen van de prijzen en nu ook een stijging van de hypotheekrente is dat de koopmarkt net als vorig jaar moeilijk bereikbaar is en blijft voor veel huishoudens(starters, lage en middeninkomens). Voldoende aanbod van betaalbare koopwoningen staat onder druk vanwege de stijging van de bouwkosten. Dat heeft tot gevolg dat meer huishoudens zijn aangewezen op de (middel)dure huurmarkt.
Bij nieuwbouw worden in (anterieure) overeenkomsten tussen gemeente en grondeigenaar afspraken vastgelegd over het programma en de instandhoudingstermijn van de betaalbare huurwoningen. Op deze manier wordt geborgd dat betaalbare woningen ook beschikbaar blijven. Om deze beschikbaarheid te verbeteren is daarnaast door de gemeenteraad besloten een zelfbewoningsplichtsplicht bij nieuwbouw van koopwoningen tot de NHG-grens in te voeren en heeft de gemeenteraad de verordening opkoopbescherming vastgesteld. De opkoopbescherming regelt een zelfbewoningsplicht bij aankoop van een betaalbare bestaande koopwoning.
Oplevering aantal nieuwbouw woningen
In 2022 zijn circa 700 nieuwbouwwoningen (niet zijnde herstructurering) opgeleverd. Ten opzichte van 2021 betekent dit een afname van circa 150 woningen. In onderstaande grafiek zijn ook de getallen van opgeleverde nieuwbouw vanaf 2019 weergegeven.
Woonbehoefteonderzoek en plancapaciteit
In 2019 heeft een woonbehoefteonderzoek plaatsgevonden. Zowel lokaal als regionaal. Deze onderzoeken zijn als onderlegger gebruikt voor de Woondeal regio Arnhem-Nijmegen en voor de vaststelling van de Uitvoeringsagenda Wonen 2020 - 2025 “Mix op maat”. Eind 2022 is een nieuw woonbehoefteonderzoek uitgevoerd. De lokale uitkomsten van dat het onderzoek volgen begin 2023.
Vorig jaar hebben we ingezet op het vergroten van de plancapaciteit naar 130%. Om dit te realiseren hebben we de plancapaciteit vergroot naar ruim 16.500 woningen voor de periode 2020-2030, met vooral aandacht op de prioritaire doelgroepen. Dit betekent meer appartementen, meer sociale en middeldure huur, meer middeldure koop en meer woonruimte voor studenten. De plancapaciteit is zover vergroot dat er op dit moment een programmering hoger is dan de gewenste 130%. Door versnelling van plannen na 2030 is er inmiddels een plancapaciteit voor zo’n 17.000 woningen van 2022 tot en met 2030. Ruim boven de 130% en reden om kritisch naar nieuwe initiatieven te kijken.
De komende jaren worden de meeste woningen in de Waalsprong en in het Waalfront gebouwd (conform de vastgestelde planexploitaties). Vanuit het perspectief van de Omgevingsvisie is de focus verlegd naar de bestaande stad en dan specifiek het Stationsgebied/centrum en de Kanaalzone Zuid. Plannen hiervoor zijn in ontwikkeling, zo heeft de gemeenteraad november 2021 de nieuwe grondexploitaties voor Stationsgebied en Winkelsteeg vastgesteld. Meer specifieke informatie is te vinden in de betreffende VGP-bladen. Voor deze ontwikkelingen is bovendien naast de woninbouwimpulsgelden (WBI-gelden) door het Rijk besloten over een subsidie van ruim € 100 miljoen vanuit het mobiliteitsfonds om de woningbouw te versnellen in het Stationsgebied, Winkelsteeg en Dukenburg.
Uitgiftes
2022
De prognose voor uitgifte van kavels in 2022 was circa 1550 bijna allemaal in de Waalsprong. Uiteindelijk is in 2022 grond voor slechts 229 kavels voor woningen uitgegeven. Er is steeds meer tijd nodig om met de externe partijen tot een maakbaar, haalbaar en betaalbaar plan te komen. Daarnaast is er een krapte op de arbeidsmarkt waardoor vertraging ontstaat en we hebben steeds meer te maken met een onzekere markt waarin bijvoorbeeld ontwikkelaars voorzichtiger worden en terughoudender zijn bij het aangaan van overeenkomsten en de levering van grond daardoor vertraagd raakt. De onzekerheid zit bijvoorbeeld in de hoogte van de koop- en huurprijzen voor de huizen, stijgende bouwkosten, gebrek aan personeel en materialen en onzekerheid over het effect van stijgende hypotheekrentes op de verkoop.
Bij het onderdeel ‘planexploitaties’ wordt per project de stand van zaken en de ontwikkeling van het afgelopen jaar concreet toegelicht.
Figuur: Historische uitgifte 2019-2022
2023 en verder
Voor de Waalsprong is de verwachting dat de uitgifte in 2023 op ongeveer 500 kavels uitkomt. Met uitgifte van kavels in het Waalfront en de bestaande stad gaan we nu uit van circa 950 kavels. Vanaf 2024 is de verwachting dat de eerste kavels in het Stationsgebied en de Winkelsteeg uitgegeven kunnen worden. Dit is de inzet, maar veel is afhankelijk van de procedures die nog doorlopen moeten worden en de eerder genoemde marktomstandigheden. De geprognosticeerde uitgifte voor de komende jaren ziet er als volgt uit.
Figuur: geprognosticeerde uitgifte 2023-2026
Risico's bij deze prognoses
Ten aanzien van deze prognoses gelden wel een aantal nadrukkelijke risico’s die er toe kunnen leiden dat de daadwerkelijke uitgifte uiteindelijk lager uitvalt. Voor wat betreft de bestaande stad geldt dat het veelal over inbreidingslocaties gaat. De ontwikkeling van die locaties kost meer tijd en er is meer afstemming met de omgeving nodig. Participatie kost tijd en brengt niet de zekerheid met zich mee dat een gang naar de Raad van State niet nodig is. We merken ook dat het wel een jaar duurt voordat de hoorzitting bij de Raad van State plaatsvindt. Dat leidt tot forse vertragingen bij de uitgifte van kavels.
Voor Winkelsteeg, Dukenburg en het Stationsgebied geldt dat dit plannen in ontwikkeling zijn, waarbij nog veel procedures doorlopen moeten worden. Dat en de eerder genoemde onzekerheden in de markt, leiden tot vertraging.
Conclusies ten aanzien van de uitgifte:
- Voor de Waalsprong geldt dat planologisch ruimte beschikbaar is, er de afgelopen jaar ook grote gebieden bouwrijp zijn gemaakt en de uitgifte goed op gang is gekomen, maar dat de marktomstandigheden onzeker zijn waardoor uitgifte en realisering vertraagd raakt.
- Realiteit is dat de verwachting is dat de markt onzeker blijft en regelgeving nog in beweging is (bijvoorbeeld stikstof, invoering Omgevingswet, en landelijke regelgeving ten aanzien van huurprijzen) waardoor er risico’s op vertraging blijven.
- Vanaf 2024 gaan de ontwikkelingen Winkelsteeg en Stationsgebied een rol gaan spelen bij de kaveluitgifte. In 2023 voegen we 500 tijdelijke woningen in Winkelsteeg toe.