Winkelsteeg Kanaalzone

Project op de kaart

G650 Winkelsteeg

1. Kerninformatie

In de omgevingsvisie 2040 “Nijmegen-stad in beweging” is besloten om Winkelsteeg te transformeren naar een nieuw werk-, woon, en verblijfsgebied. In het ambitiedocument Kanaalzone-Zuid is de overkoepelende visie geschetst voor dit gebied waaronder Winkelsteeg. In de Ontwikkelvisie Winkelsteeg is de beoogde transformatie nader uitgewerkt.

Deze gebiedsexploitatie (bestaande uit een planexploitatie en investeringen) maakt de transformatie van Winkelsteeg mogelijk binnen de door de raad bepaalde ontwikkelingsdoelen, ontwikkelingsprincipes en ruimtelijk raamwerk Winkelsteeg 2035. Met deze gebiedsontwikkeling wordt een bijdrage geleverd aan;
- een duurzame economische groei en toevoeging van werkgelegenheid
- het realiseren van een divers(er) woonmilieu inde Kanaalzone-Zuid
- aan het beter verbinden van de oostelijke en westelijke kanaaloever, en het verkleinen van de gevoelde/beleefde afstand tussen stadsdelen aan weerzijden.

Naast een nieuw aantrekkelijk verblijfsgebied worden er binnen de gemeentelijke planexploitatie circa 4.650 woningen, circa 245.000 m2 bvo aan bedrijvigheid en maatschappelijke voorzieningen en short-stay voorzieningen beoogd te realiseren (zie programmatabel). De op basis van de ontwikkelingsvisie Winkelsteeg geformuleerde ontwikkelprincipes en ruimtelijk raamwerk Winkelsteeg vormen samen met deze planexploitatie het ruimtelijke, programmatische en financiële kader voor deze gebiedsontwikkeling.

In dit VGP wordt voor het eerst gerapporteerd in de vorm van een ‘gebiedsexploitatie’. Een integrale en grootschalige ontwikkeling als Winkelsteeg bestaat als gevolg van BBV-regelgeving uit drie financiële onderdelen:

• Planexploitatie: De gemeentelijke grondexploitatie;
• Investeringen: Investeringen in (bovenwijkse) publieke ingrepen die niet (volledig) in een planexploitatie mogen worden opgenomen;
• Faciliterend grondbeleid: De investeringen / kosten die de gemeente maakt ten behoeve van een ontwikkeling van een derde en de vergoeding die deze derde hier voor betaald;

Op dit moment bestaat de gebiedsexploitatie Winkelsteeg alleen uit de planexploitatie en investeringen. Maar mogelijk zal komende jaren ook sprake zijn van faciliterend grondbeleid.

In het VGP wordt gerapporteerd over alle gemeentelijke planexploitaties en daarmee de waardering van de grondposities in de jaarrekening. Om voor Winkelsteeg een integraal beeld van de financiële stand van zaken te kunnen bieden, is er voor gekozen om in het VGP ook de andere onderdelen van de gebiedsexploitatie op te nemen. Daarmee krijgt de raad een integraler beeld, dan alleen de planexploitatie.

Planexploitatie vastgesteld:   - vastgesteld 24 november 2021; resultaat € 0.
  - herziening planexploitatie 8 maart 2023; resultaat -/- € 18.278.000

Afsluiting planexploitatie:   31 december 2042

2. Projectgegevens

In afwijking van het VGP 2022 is het destijds opgenomen deelgebied Makersindustrie opgenomen onder deelgebied Kanaalknoop.

3. Ontwikkelingen laatste jaar

In het afgelopen jaar is hard gewerkt aan de planuitwerking van met name de deelgebieden Stationsomgeving en Kanaalknoop. Er zijn ruimtelijke verkenningen uitgewerkt om het mogelijk te realiseren programma duidelijker in beeld te krijgen en het tracé voor het verleggen van de wegen in Stationsomgeving is verder uitgewerkt en de voorbereiding van de aanbesteding is opgestart. In oktober is als onderdeel van het participatieproces de omgeving uitgenodigd om te reageren op deze plannen.
Parallel zijn alle onderzoeken die benodigd zijn voor de Milieu Effect Rapportage uitgevoerd en is het eerste bestemmingsplan dat in procedure zal worden gebracht, opgesteld. Tevens is circa € 40 miljoen aan subsidie toegezegd voor de grotere infrastructurele investeringen in het gebied. Daarmee is de subsidieopgave voor Winkelsteeg op dit moment al volledig toegezegd en is zelfs meer toegezegd dan in het vorig VGP verwacht.
Als gevolg van de planvorming zijn er nieuwe inzichten ontstaan in het mogelijk te realiseren programma in Winkelsteeg. Zo kunnen er circa 875 woningen extra gerealiseerd worden, is het een reële optie om bedrijvigheid toe te voegen onder de sportvelden (sportvelden op het dak) en is in december 2022 besloten om een zwembad en sporthal in het gebied te realiseren. Om dit extra programma mogelijk te maken moeten autobewegingen beperkt worden en fiets- en voetgangersverkeer gestimuleerd worden. Daarvoor zijn extra investeringen nodig in infrastructuur, waaronder twee onderdoorgangen voor fiets- en voetgangersverkeer.
Gelet op deze wijzigingen heeft een herziening van de plan- en daarmee gebiedsexploitatie plaatsgevonden (Raadsvoorstel: Herziening gebiedsexploitatie Winkelsteeg en investeringsbesluit eerste deelgebieden in Winkelsteeg), die ter besluitvorming aan de raad is voorgelegd. Deze herziene gebiedsexploitatie, maakt onderdeel uit van dit VGP.

4. Financiën

Gebiedsexploitatie

In onderstaande tabel is de samenvatting weergegeven van de Gebiedsexploitatie Winkelsteeg. Per saldo is voor circa € 77 mln. sprake van investeringen die geactiveerd worden op de balans en waarvan de lasten gedragen worden in de gemeentelijke begroting. Daarnaast is er sprake van een negatief saldo in de grondexploitatie van circa € 18 mln. op eindwaarde (2042). Dit leidt er toe dat de huidige verliesvoorziening opgehoogd dient te worden met circa € 11,5 mln. (netto contant, prijspeil 2023).

Planexploitatie

In onderstaande tabel is de planexploitatie in het VGP 2023 o.b.v. de herziene planexploitatie weergegeven.
 

Tabel: 2

Prognose VGP 2023 eindresultaat   € 18.278.000   Nadelig
Prognose VGP netto contante waarde  01-01-2023   € 12.300.000   Nadelig

Bij het VGP 2022 was nog geen sprake van een expliciet gesplitste Gebiedsexploitatie met een Planexploitatie en Investeringen. Bij het VGP 2022 waren de (totaal) te activeren Investeringen als een correctie op het bouw- en woonrijp (inclusief plankosten en prijsstijging) maken gepresenteerd. Hierdoor zijn de cijfers niet 1-op-1 te vergelijken. Hieronder zijn de belangrijkste verschillen toegelicht.
Toelichting op verschillen projectkosten

• Verwervingen: De verwachte verwervingskosten zijn gestegen van € 112,5 mln. naar circa € 130,5 mln. In 2022 zijn nieuwe taxaties uitgevoerd van de te verwerven percelen. Uit deze taxaties komen als gevolg van prijsontwikkelingen (zowel huurontwikkeling als beleggersmarkt) in de markt hogere verwervingsbedragen dan uit eerdere taxaties. Daarnaast zijn enkele te verwerven percelen uit de planexploitatie gehaald, omdat deze voor de ontwikkeling niet langer benodigd zijn. Ook is het plangebied vergroot door de ontwikkeling van het zwembad / sporthal en is daarmee de boekwaarde van de Jan Massink-hal toegevoegd aan de planexploitatie. Per saldo leidt dit tot een stijging van de verwervingskosten van € 18 mln.
• Bouw- en woonrijp maken: De verwachte kosten van het bouw- en woonrijp maken zijn als gevolg van hogere prijsontwikkeling met circa € 5 mln. gestegen tot circa € 66,5 mln. Dit getal is zoals aangegeven niet 1-op-1 te vergelijken met het VGP 2022.
• Plankosten: Als gevolg van een groter programma (875 woningen en 20.000 m² bvo bedrijvigheid) neemt de looptijd en planvorming van de gebiedsontwikkeling toe. Als gevolg hiervan zijn de plankosten met circa € 3 mln. toegenomen. De totale kostenpost van € 35 mln.  is zoals aangegeven niet 1-op-1 te vergelijken met het VGP 2022.
• Kostenstijging en rente: De door de raad bij de stadsbegroting 2023 vastgestelde parameters zijn toegepast op de kosten en de financieringsbehoefte van de planexploitatie en leidt in totaal tot een kostenpost van € 31,6 mln.

Toelichting op verschillen projectopbrengsten

• Verkopen bouwgrond: De verwachte opbrengsten uit grondverkoop zijn gestegen van € 173 mln. naar 210 mln. De grondopbrengsten zijn in 2022 opnieuw gewaardeerd. Dit heeft geleid tot hogere verwachte grondopbrengsten voor zowel de woningen als niet-woningbouw. Tegelijk is de verwachte onrendabele top (negatieve grondprijs) voor het gebouwd parkeren toegenomen, doordat de bouwkosten harder zijn gestegen dan de verwachte opbrengsten voor parkeren. Per saldo maken deze prijsontwikkelingen daarmee beperkt onderdeel uit van de toename van de grondopbrengsten.

De toename van de grondopbrengsten is voornamelijk (circa € 32 mln.) het gevolg van het extra vastgoedprogramma bestaande uit 875 woningen, circa 20.000 m² bvo bedrijvigheid en het zwembad en sporthal. Daarnaast zijn er als gevolg van BBV-regelgeving extra grondopbrengsten voor de sportvelden opgenomen in de planexploitatie, die vervolgens als kostenpost in de Investeringen zijn opgenomen. Per saldo voor de gebiedsexploitatie is dit neutraal.

• Bijdrage Rijk en overig: De subsidies in de planexploitatie zijn beperkt, omdat de toegezegde bijdragen betrekking hebben op de Investeringen. De in de planexploitatie opgenomen bijdragen zijn al toegekend.
• Opbrengstenstijging: De door de raad bij de stadsbegroting 2023 vastgestelde parameters voor de grondopbrengsten zijn als basis gehanteerd voor de opbrengstenstijging gedurende de looptijd van de planexploitatie.

Investeringen

In onderstaande tabel zijn de investeringen ten behoeve van de gebiedsontwikkeling Winkelsteeg weergegeven. Een deel van deze investeringen worden gedekt uit reeds toegekende subsidies. Het resterende deel (€ 76,9 mln) wordt geactiveerd.
 
Tabel:3
Toelichting op verschillen projectkosten
In dit VGP worden voor het eerst de Investeringen op deze wijze gepresenteerd. Daarom worden op het totaal de verschillen geduid. Bij het VGP 2022 was er een correctie van de te activeren investeringen van per saldo € 82 mln.  opgenomen. Deze bestond uit € 91 mln. aan projectkosten (nu € 119 mln.) en € 9 mln. uit subsidie (nu € 42 mln.).  Hieronder wordt ingegaan op de verschillen t.o.v. deze bedragen.

• Zowel bij de Jaarrekening 2021 als bij de begroting 2023 zijn extra middelen voor de hoge prijsontwikkeling opgenomen van in totaal circa € 4 mln.
• Er zijn per saldo voor circa € 18 mln. aan extra investeringen opgenomen t.b.v.:
  • Realiseren van een fiets-voetgangers-onderdoorgang Nieuwe Dukenburgseweg nabij Kanaalknoop;
  • Realiseren fiets-voetgangers onderdoorgang Graafseweg nabij Mandelaplein;
  • Hogere kosten fietsopgang Graafseweg
  • Een eerder opgenomen voetgangersbrug over de Neerbosscheweg komt te vervallen.

Overigens is er voor deze extra investeringen van € 18 mln. circa € 9 mln. subsidie toegezegd.

• Vanwege BBV-regelgeving (o.a. de eerder genoemde sportvelden) zijn voor circa € 6 mln. extra investeringen opgenomen. Tegelijk zijn deze als opbrengsten in de planexploitatie opgenomen. Per saldo is dit voor de gebiedsexploitatie neutraal.

Toelichting op verschillen projectkosten

• Bijdragen derden: Op gebiedsexploitatie-niveau is er circa € 10 mln. extra subsidie opgenomen dan bij het VGP 2022. Dit totale bedrag van € 46 mln. (€ 42 mln. Investeringen en € 4 mln. planexploitatie) is reeds toegezegd. Naast deze toezeggingen (met name mobiliteitsfonds) zijn er vooralsnog geen extra subsidieverwachtingen opgenomen.

5. Risico(beheersing)

De risico’s die samenhangen met de herziene gebiedsexploitatie zijn geactualiseerd. Het totale risicoprofiel voor de Planexploitatie Winkelsteeg bedraagt € 93,1 mln. (netto contant, 1-1-2023) bij het voorgeschreven zekerheidspercentage van 80%. Daarnaast kennen de Investeringen Winkelsteeg een risicoprofiel van € 4,0 mln. (netto contant, 1-1-2023). In totaal is daarmee het risicoprofiel van Winkelsteeg € 97 mln.
Dit betekent een toename van het risicoprofiel van circa € 44 mln. t.o.v. het totale risicoprofiel zoals dit in het VGP 2022 was opgenomen (€ 53,1 mln.). Deze stijging wordt voornamelijk (circa € 39 mln.) veroorzaakt door de toename van macro-economische risico’s bestaande uit mogelijk hogere kostenontwikkeling, lagere grondopbrengstenontwikkeling en rentestijging. Circa € 5 mln. van de stijging van het risicoprofiel is te relateren aan het extra te realiseren vastgoedprogramma in de planexploitatie en de daarmee gepaard gaande risico’s.

De 5 grootste risico’s zijn:

1. lagere grondopbrengstenontwikkeling (inflatie)
2. Hogere rentelasten
3. Lagere grondopbrengsten woningbouw a.g.v. tegenvallende aantrekkingskracht Winkelsteeg
4. Hogere onrendabele top gebouwd parkeren
5. Hogere verwervingskosten

Beheersmaatregelen:

Ad 1 De opbrengsten na 10 jaar voor woningbouw en bedrijvigheid worden niet geïndexeerd. Deze maatregel is ingezet om de onzekerheden en risico’s die gepaard kunnen gaan met langlopende exploitaties te mitigeren. Ook kan wijziging van programma, tempo, toetsen marktconformiteit van de ontwikkeling en uitzetten van een tender ingezet worden als beheersmaatregel.

Ad 2 Om rentelasten te beperken moet de financieringsbehoefte (omvang en periode) tussen investeringen en de te realiseren opbrengsten zoveel mogelijk beperkt worden. Er wordt op gestuurd om deze financieringsbehoefte zo veel als mogelijk te beperken en bijvoorbeeld pas te investeren, wanneer opbrengsten redelijk zeker zijn. Ook het afsluiten van rentecontracten op de juiste momenten, draagt bij om dit risico te beheersten.

Ad 3 Gebiedsmarketing, het regelmatig doen van markttoetsen en –consultaties moet er voor zorgen dat de juiste product-marktcombinaties worden gerealiseerd, die passen bij de verwachte grondopbrengsten. Daarnaast moet een grote kwalitatieve impuls in het gebied er voor zorgen, dat er een woonomgeving gecreëerd wordt die aantrekkelijk is voor potentiele bewoners.

Ad 4 In de uitontwikkeling van deelgebieden wordt expliciet rekening gehouden met de type te realiseren parkeeroplossing, om daarmee op de bouwkosten te kunnen sturen. Daarnaast wordt het parkeerbeleid en daarmee parkeeropbrengsten voor Winkelsteeg op korte termijn verder uitgewerkt, waarmee er meer onderbouwing is voor de te realiseren opbrengsten.

Ad 5 Inspelen op mogelijkheden waarbij bedrijven aangeven te willen vertrekken. Getracht zal worden om gedwongen aankopen, en daarmee samenhangende extra kosten, zoveel als redelijkerwijs mogelijk te voorkomen. Ook kan op basis van contacten met eigenaren kansen worden benut en meegedacht worden om ruimte vrij te spelen.

In onderstaande grafiek is de uitkomst van de Monte Carlo-analyse voor de planexploitatie weergegeven.

6. Beslispunten

Geen.

7. Plangebied