Risico’s

Waalsprong

Op de grondexploitatie Waalsprong t.b.v. de VGP2022 is een Monte Carlo-analyse uitgevoerd. Het resultaat van de Monte Carlo-analyse geeft weer wat de mogelijke financiële resultaten zijn van de grondexploitatie en geeft daarmee inzicht in het risicoprofiel van deze grondexploitatie. Het risicobeleid van gemeente Nijmegen bepaalt dat het totale risico op basis van een betrouwbaarheidsinterval van 80% financieel moet worden afgedekt. Uit de risicoanalyse blijkt dat in 80% van de scenario’s het projectsaldo niet lager uitkomt dan € 70,3 mln negatief (netto contant). Het resultaat van de grondexploitatie Waalsprong 2022 bedraagt € 21,7 mln negatief. Voor dit verlies wordt een voorziening getroffen. Het af te dekken risicoprofiel bedraagt daarmee voor € 48,6 mln (€ 70,3 - € 21,7 mln). In vergelijking met de MC-analyse t.b.v. de VGP2021 is het risico met € 25,6 mln toegenomen. Hieronder worden de belangrijkste risico’s gegroepeerd in een aantal categorieën nader toegelicht op peildatum 1 januari 2023.

Fasering
De planexploitaties zijn opgesteld met de uitgifteplanning als basis. Hierbij spelen conjuncturele aspecten een rol. Maar ook de aanbod- en vraagzijde van de markt zijn factoren van belang. Er staan voor de komende jaren aanzienlijke aantallen grondgebonden woningen en appartementen geprogrammeerd. Daarnaast staat ook een forse verkoop van bedrijventerreinen (vanaf 2024), kantoren, horeca en winkels gepland. Er zijn risico’s dat de planning van deze opbrengsten niet gehaald wordt waardoor het resultaat van grondexploitatie verslechterd. Dit risico is hoger dan vorig jaar i.v.m. recente uitspraken over stikstof en de nieuwe bepaling in de uitgiftecontracten t.b.v. de nakoming van de bouwplicht: de terugkoopregeling.

Beheersmaatregelen:
Concurrerende plannen, binnen of buiten de gemeentegrenzen, maken een zorgvuldige keuze en afweging ten aanzien van het te realiseren programma en timing relevant. Daartoe gaan wij zo vroeg mogelijk afspraken maken met de marktpartijen/andere overheden en stemmen we prioritering van projecten binnen Nijmegen af.

Kosten
Aan de kostenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:

• Mogelijk hogere kosten voor aanleg van openbaar gebied, omdat de plannen nog uitgewerkt moeten worden en vanwege marktonzekerheid door de oorlog in Oekraïne en de impact daarvan op de wereldeconomie.
• Mogelijk hogere kosten voor aanpassingen aan, rondom en vanwege het spoortracé.

Daarnaast zijn er een aantal kleinere risico’s op het gebied van milieukosten, planschadeclaims, meerkosten voor het klimaat adaptief maken van de watersingels en een mogelijke meerkosten voor nutsvoorzieningen.

Beheersmaatregelen:

• In de planuitwerkingen zullen we slimme keuzes moeten maken om de kosten te beperken o.a. door materiaalkeuzes die het minst geldt kosten.
• We gaan in overleg met Prorail over de verdeling van de mogelijke extra kosten.

Opbrengsten
Aan de opbrengstenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:

• Vanwege de huidige onzekere markt bestaat het risico dat de grondprijzen zullen dalen.
• De opgestelde stedenbouwkundige plannen zijn realiseerbaar, maar behoorlijk verdicht en met een hoog aandeel uitgeefbaar gebied. Het risico bestaat, dat het uit te geven gebied van de deelgebieden in de praktijk lager uitvalt dan in de grondexploitatie is opgenomen.
• Er is een positief risico (kans) dat de opbrengsten voor woningbouw hoger uitvallen door de afromingclausule die in de contracten zijn opgenomen.

Daarnaast zijn er nog kleinere risico’s o.a. op het gebied van archeologische belemmeringen (Zuiderveld), verkeer (Hof van Holland, Woenderskamp, Koudenhoek) en (overige) lagere opbrengsten en bijdragen.

Beheersmaatregelen:

• Bij de planuitwerking van de deelplannen met de marktpartijen zullen we de begrote woningaantallen en de m² uitgeefbaar als uitgangspunt hanteren. Indien dit niet mogelijk is zullen we samen met de marktpartijen op zoek gaan naar andere plannen met een vergelijkbaar nettoresultaat (kosten minus opbrengsten).
• Continueren van het opnemen van de afromingsclausule in de contracten en goed controleren wat de bijbetaling door de ontwikkelaars moet zijn.

Totaal risico Waalsprong   € 48,6 miljoen

Stationsgebied
Voor de risicoanalyse is, net als bij de planexploitatie Winkelsteeg Kanaalzone, met ondersteuning van het externe bureau Brinkgroep een Monte Carlo risico analyse opgesteld. Hierbij zijn zo reëel mogelijk de financiële risico’s in beeld gebracht en geprijsd. Vervolgens wordt door middel van de Monte Carlo systematiek op basis van 25.000 simulaties de bandbreedte van het projectresultaat bepaald. Op deze wijze is getracht het financiële beeld solide te houden ook voor de toekomst.

Het totale risicoprofiel bedraagt € 46,3 mln. Dit betreft het risicoprofiel van de totale gebiedsexploitatie. In de Stadsbegroting 2023-2026 werd rekening gehouden met een risicoprofiel van € 40,4 mln. Deze toename wordt verklaart door macro-economische ontwikkelingen. De rente stijgt, we zien een sterke kostenstijging en de verkoopprijzen van woningen staan onder druk. Deze negatieve effecten wegen helaas zwaarder dan een aantal positieve effecten. Zo zorgt de duidelijkheid binnen een aantal projecten voor een lager risicoprofiel. Zo hebben we meer duidelijkheid gekregen door het tekenen van een realisatieovereenkomst voor de Westentree en de gunning van de Hezelpoort.

De grootste risico’s zijn:
Fasering

• Vertraging project; het project wordt niet binnen de looptijd van 10 jaar gerealiseerd

Kosten

• Hogere kostenraming onderdelen BO MIRT (centrumzijde station)
• Parameters; onzekerheid door stijgende rente, hogere bouwkosten en lagere grondopbrengsten
• Uitwerking van diverse ontwikkellocaties. Denk aan onzekerheden over de ondergrond (sanering, archeologie) of uitwerking/grondopbrengsten (bijvoorbeeld Hezelpoort)

Opbrengsten

• Minder subsidieopbrengsten: voor de gehele ontwikkeling wordt uitgegaan van een subsidieverwachting die in de praktijk kan tegenvallen.

Beheersmaatregelen:

• Vertraging; continu monitoring planningskader, sturen op mensen en middelen en raakvlakmanagement met externe partners en projecten. Daarnaast stellen we periodiek de risicoanalyse op;
• BO MIRT: werken met taakstellende budgetten, verhogen risicoprofiel en sluiten bestuursovereenkomst voor afspraken, verantwoordelijkheden en risicoverdeling.
• Parameters; sturing op een gunstige cashflow. Dit betekent dat de kosten niet te veel vooruitlopen op de opbrengsten.
• Uitwerking ontwikkellocaties: vertaling onzekerheden in verhoging risicoprofiel, bij tegenvallende resultaten kijken naar optimalisatiemogelijkheden;
• Minder subsidieopbrengsten: vanaf de start van de planexploitatie inrichten van een team subsidieverwerving en lobby, zorgen voor een helder langjarig consistent verhaal van de doelstellingen van de integrale gebiedsopgave, organiseren van korte lijnen met subsidiegevers provinciaal, landelijk en Europees, anticiperen op kansen door accenten in het te realiseren programma aan te passen.

Totaal risico Stationsgebied   € 46,3 miljoen

Waalfront

De GREX Waalfront 2023 kent als eindresultaat een tekort van - € 25,2 miljoen NCW per 1-1-2023 ( looptijd tot en met 01-07-2029). Het (gemeentelijk aandeel in het) risicoprofiel van Waalfront kent een hoogte van € 5,0 miljoen en is toegenomen t.o.v. de Stadsbegroting 2023-2026.
Het risico Waalfront is opgebouwd uit twee delen. Een deel wat bestaat uit het gezamenlijk risico, gedragen door BPD en gemeente Nijmegen, en een deel wat alleen gedragen wordt door de gemeente Nijmegen. De € 5,0 miljoen bevat de beide gemeentelijke bestanddelen.

Fasering

• Vertraging in doorlooptijd, waardoor verkoopopbrengsten en OZB bijdragen later ingerekend kunnen worden.

Kosten

• Hogere civieltechnische kosten door o.a. complexiteit van de uit te voeren werkzaamheden (o.m.  waterkering/kade en brughaven).
• Hogere plankosten door langere looptijd.
• Hogere kosten door sterk stijgende GWW prijzen.
• Hogere kosten door sterk stijgende rente.

Opbrengsten

• Lagere verkoopopbrengsten. Er vindt nog een verdere uitwerking van het woningbouwprogramma plaats in Waalfront en dat geldt ook voor de verdiepte parkeergarage. Beide hebben grote invloed op de grondopbrengsten en vormen daarom een risico. Daarnaast hebben we te maken met  hogere bouwkosten voor de woningen en risicomijding ontwikkelaars.
• Minder OZB inkomsten door vertraging in uitgifte.

In de GREX 2023 is een aantal voorzieningen opgenomen voor de te lopen risico’s. Deze voorzieningen zijn verwerkt in de risicoreservering voor het gezamenlijke deel waardoor de reservering voor de gezamenlijke risico’s naar beneden bijgesteld is.

Risicodeel alleen gedragen door gemeente Nijmegen

• Te verwerven subsidies. In de GREX 2023 staat een gefaseerde post nog te verwerven subsidies opgenomen ter dekking van de kosten. De gemeente Nijmegen is verantwoordelijk dit bedrag binnen te halen bij externe partijen, met behulp van BPD. Indien deze verwerving in een bepaalde fase niet lukt zal de gemeente Nijmegen het geraamde bedrag in de GREX, aanvullen.

Totaal risico Waalfront (gemeentelijk aandeel)                  € 5,0 miljoen

Winkelsteeg Kanaalzone

De risico’s die samenhangen met de herziene gebiedsexploitatie zijn geactualiseerd. Het totale risicoprofiel voor de Planexploitatie Winkelsteeg bedraagt € 93,1 mln. (netto contant, 1-1-2023) bij het voorgeschreven zekerheidspercentage van 80%. Daarnaast kennen de Investeringen Winkelsteeg een risicoprofiel van € 4,0 mln. (netto contant, 1-1-2023). In totaal is daarmee het risicoprofiel van Winkelsteeg € 97 mln.
Dit betekent een toename van het risicoprofiel van circa € 44 mln. t.o.v. het totale risicoprofiel zoals dit in het VGP 2022 was opgenomen (€ 53,1 mln.). Deze stijging wordt voornamelijk (circa € 39 mln.) veroorzaakt door de toename van macro-economische risico’s bestaande uit mogelijk hogere kostenontwikkeling, lagere grondopbrengstenontwikkeling en rentestijging. Circa € 5 mln. van de stijging van het risicoprofiel is te relateren aan het extra te realiseren vastgoedprogramma in de planexploitatie en de daarmee gepaard gaande risico’s.

De grootste risico’s zijn:

Opbrengsten

• Lagere grondopbrengstenontwikkeling (inflatie)
• Lagere grondopbrengsten woningbouw a.g.v. tegenvallende aantrekkingskracht Winkelsteeg
• Hogere onrendabele top gebouwd parkeren

Kosten

• Hogere rentelasten
• Hogere verwervingskosten

Beheersmaatregelen:

• De opbrengsten na 10 jaar voor woningbouw en bedrijvigheid worden niet geïndexeerd. Deze maatregel is ingezet om de onzekerheden en risico’s die gepaard kunnen gaan met langlopende exploitaties te mitigeren. Ook kan wijziging van programma, tempo, toetsen marktconformiteit van de ontwikkeling en uitzetten van een tender ingezet worden als beheersmaatregel.
• Gebiedsmarketing, het regelmatig doen van markttoetsen en –consultaties moet er voor zorgen dat de juiste product-marktcombinaties worden gerealiseerd, die passen bij de verwachte grondopbrengsten. Daarnaast moet een grote kwalitatieve impuls in het gebied er voor zorgen, dat er een woonomgeving gecreëerd wordt die aantrekkelijk is voor potentiele bewoners.
• In de uitontwikkeling van deelgebieden wordt expliciet rekening gehouden met de type te realiseren parkeeroplossing, om daarmee op de bouwkosten te kunnen sturen. Daarnaast wordt het parkeerbeleid en daarmee parkeeropbrengsten voor Winkelsteeg op korte termijn verder uitgewerkt, waarmee er meer onderbouwing is voor de te realiseren opbrengsten.
• Om rentelasten te beperken moet de financieringsbehoefte (omvang en periode) tussen investeringen en de te realiseren opbrengsten zoveel mogelijk beperkt worden. Er wordt op gestuurd om deze financieringsbehoefte zo veel als mogelijk te beperken en bijvoorbeeld pas te investeren, wanneer opbrengsten redelijk zeker zijn. Ook het afsluiten van rentecontracten op de juiste momenten, draagt bij om dit risico te beheersten.
• Inspelen op mogelijkheden waarbij bedrijven aangeven te willen vertrekken. Getracht zal worden om gedwongen aankopen. en daarmee samenhangende extra kosten, zoveel als mogelijk te voorkomen. Ook kan op basis van contacten met eigenaren kansen worden benut en meegedacht worden om ruimte vrij te spelen.

Totaal risico Winkelsteeg Kanaalzone   € 97,0 miljoen

Onderwijshuisvesting
De planexploitatie Onderwijshuisvesting (G760-780) bevat een 25-tal deelprojecten verdeeld over het
grondgebied van Nijmegen. Het gaat om locaties waar nieuwe onderwijshuisvesting wordt gerealiseerd of waar (oude) onderwijshuisvesting wordt opgeheven waarna herontwikkeling kan plaatsvinden. Een en ander conform de afspraken doordecentralisatie onderwijshuisvesting.
Deze beoordeling van de risico's zal geschieden op het niveau van de totaalexploitatie, dus niet per deellocatie; in toelichtende zin zal - indien van toepassing - locatieduiding (deelgebied) plaats hebben.
Uitgangspunt is de gemeentelijke planexploitatie Onderwijshuisvesting G760-780 herziening (VGP) januari 2023.
In vergelijking met het risicoprofiel zoals dat is gepresenteerd bij VGP januari 2022 (€ 2,4 miljoen), is het totale risico iets lager uitgevallen (€ 1,9 miljoen).
Hieronder worden de belangrijkste risico’s gegroepeerd in een aantal categorieën nader toegelicht op peildatum 1 januari 2023.
Fasering

• Door verschillende factoren is er kans dat grondopbrengsten van de herontwikkelingslocaties later worden ontvangen.

Beheersmaatregelen:

• Heldere beleidsafspraken, marktontwikkelingen volgen, ander programma/herbestemmen als mogelijk en hergebruik/verhuur bestaand vastgoed.

Kosten
Aan de kostenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:

• Kristallis/Pluryn betalen niet de (volledige) boekwaarde voor locatie Hatertseweg 400;
• Archeologie/NGE (niet gesprongen explosieven);
• Asbest en tijdelijk beheer van panden

Beheersmaatregelen:

• Overleg met afdeling Onderwijs en schoolbestuur Kristallis;
• Steeds tijdig onderzoek archeologie/NGE; monitoren Rijksregeling NGE;
• Steeds tijdig asbestonderzoek. Heldere (tijdelijk) beheer beheerafspraken aan de voorkant.

Opbrengsten
Aan de opbrengstenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:

• Lagere grondopbrengsten Berg en Dalseweg 295;
• Lagere grondopbrengsten resterende (9) herontwikkelingslocaties.

Beheersmaatregelen:

• Verkooptraject wordt uitgewerkt met 1 marktpartij;
• Heldere beleidsafspraken, marktontwikkelingen volgen en ander programma/herbestemmen als mogelijk en hergebruik/verhuur.

Totaal risico Onderwijshuisvesting   € 1,9 miljoen