G758 Prof. Bellefroidstraat, GGD
1. Kerninformatie
In 2017 is de GGD begonnen met voorbereidingen voor nieuwbouw omdat het huidige pand om meerdere redenen niet meer geschikt is en te duur. In overleg met de gemeente is de locatie aan de Professor Bellefroidstraat uitgekozen voor de nieuwe hoofdvestiging. De gemeente koopt hiertoe het perceel van het voormalige tandtechnisch laboratorium en levert deze in bouwrijpe staat aan de GGD. Ook is een bestemmingsplanprocedure noodzakelijk om de nieuwbouw mogelijk te maken. De huidige locatie van de GGD zal worden ingezet voor een toekomstige ontwikkeling, waarbij gedacht wordt aan wonen. Hiermee moet de planexploitatie voor de gemeente aan het eind van de looptijd op nul sluiten.
Verwachte oplevering project : 2025
Afsluiting planexploitatie: 31 december 2025
2. Projectgegevens
Programma | |
Woningen | 191 wooneenheden, studenten |
|---|---|
Parkeren | Onderzocht wordt hoe parkeren voor de verschillende deelplannen zo efficiënt mogelijk kan worden opgelost. |
Bijzondere doeleinden | 4.336 m2 |
Openbare ruimte | Nog niet bekend |
Opp. plangebied | 14.000 m2 |
Ontwikkelaar intern | M. de Krijger |
Ontwikkelaar extern | GGD (nieuwbouw), ontwikkelaar oude locatie nog niet bekend |
3. Ontwikkelingen laatste jaar
Het bestemmingsplan voor de Prof. Bellefroidstraat is onherroepelijk. Begin oktober 2022 is de aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij de ODRN.
Er heeft zich een partij gemeld die interesse heeft in een deel van de grondpositie. Deze partij is in de gelegenheid gesteld tegen de verkoop bezwaar in te dienen. Een beslissing over de overdracht van het perceel aan de GGD kan pas worden genomen, nadat er duidelijkheid is of dit bezwaar wordt gehonoreerd, indien deze partij haar bezwaar doorzet.
Het voornemen van de gemeente om voor de vrijkomende locatie aan de Groenewoudseweg een koopovereenkomst af te sluiten met de SSH& ter realisatie van studentenwoningen is voor de zomer met een publicatie kenbaar gemaakt. Hierop is een zienswijze gekomen die uiteindelijk niet heeft geleid tot de indiening van een bezwaar. Over de koopovereenkomst is inmiddels overeenstemming met de SSH&. De koopovereenkomst is in 2022 vastgesteld door het college.
De voorbereiding van de bestemmingsplanprocedure is gestart. De basis voor de plankaart is het aangepaste stedenbouwkundige plan dat in intensief overleg met een klankbordgroep met vertegenwoordigers uit de buurt tot stand is gekomen. In november is hiervoor een brede inloopovereenkomst georganiseerd voor de belanghebbenden.
Er is in het kader van een subsidie voor specifieke doelgroepen een subsidie ontvangen van € 1 mln. voor dit project. Met de SSH& zullen nog afspraken worden gemaakt over de toedeling van deze subsidie zodra meer duidelijkheid is over eventuele financiële consequenties van risico’s binnen de planexploitatie waarvan nu nog niet duidelijk is in welke mate deze zich gaan voordoen.
4. Financiën
Projectkosten | Projectopbrengsten | ||||
Per 01-10-2021 | Per 01-10-2022 | Per 01-10-2021 | Per 01-10-2022 | ||
Verwervingen | 2.322.000 | 2.322.000 | Verkopen | 3.002.000 | 2.712.000 |
Bouw- & woonrijpmaken | 1.934.000 | 1.915.000 | Bijdrage gemeente | 0 | 0 |
Plankosten incl. VTU | 1.108.000 | 1.195.000 | Huuropbrengsten | 1.140.000 | 1.268.000 |
Overige | Overige | 1.326.000 | 1.333.000 | ||
Rente en kostenstijging | 52.000 | 75.000 | |||
Totale kosten | 5.416.000 | 5.507.000 | Totale opbrengsten | 5.468.000 | 5.313.000 |
Gerealiseerd tot datum | 2.899.000 | 3.170.000 | Gerealiseerd tot datum | 429.000 | 710.000 |
Gerealiseerd in periode | 303.000 | 271.000 | Gerealiseerd in periode | 241.000 | 281.000 |
Nog te realiseren | 2.517.000 | 2.337.000 | Nog te realiseren | 5.039.000 | 4.603.000 |
Prognose eindresultaat per 01-01-2022 € 52.000,- Voordelig
Prognose eindresultaat per 01-01-2023 € 194.000,- Nadelig
Toelichting verschillen
De verslechtering van het geprognosticeerde eindresultaat kent meerdere oorzaken.
- De ramingen voor het bouw & woonrijp maken zijn geactualiseerd. Ze zijn geïndexeerd naar actueel prijspeil. Deze indexering naar actueel prijspeil is hoger dan in 2021 was voorzien en heeft te maken met de huidige economische situatie met hoge inflatiecijfers. Daartegenover staat dat de raming voor onderhoud en beheer naar beneden is bijgesteld omdat het gebruik beperkter is dan in 2021 was geprognosticeerd. Per saldo valt de totale post bouw- en woonrijpmaken lager uit dan vorig jaar.
- De plan en projectkosten zijn daar waar nodig geïndexeerd naar actueel prijspeil.
- De inflatiecijfers (kostenstijging) vallen dit jaar hoger uit dan vorig jaar voorzien. Ook de komende jaren zullen de indexcijfers hoger zijn dan vorig jaar werd voorzien. De rentekosten zijn gelijk aan vorig jaar.
- In de planexploitatie is voor de grondopbrengsten uitgegaan van de concept verkoopovereenkomst met SSH&. De grondopbrengsten die daarin zijn opgenomen, gebaseerd op 191 wooneenheden, zijn lager dan waarmee vorig jaar is gerekend. Het aantal wooneenheden kan hoger worden dan opgenomen waardoor er een kans is dat de grondopbrengsten hoger uit zullen vallen.
- De huuropbrengsten zijn hoger dan vorig jaar omdat verwacht wordt dat ook in het laatste exploitatiejaar nog huurpenningen zijn te verwachten.
Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar
Programma 2022 | UITGEGEVEN | Programma 2023 | |
M2’s GGD | N.v.t. | N.v.t. | 4.336 m2 |
5. Risico(beheersing)
Naast ontwikkeling van de nieuwe huisvesting van de GGD wordt er, op de vrijkomende locatie, gewerkt aan een nieuwe invulling. De mogelijke huisvesting van studenten vraagt om zorgvuldige afstemming en wordt in de buurt met aandacht gevolgd. De uiteindelijke uitwerking kan procedureel op de nodige weerstand rekenen waardoor het traject kan vertragen en/of wijzigen. Als beheersmaatregel is al ingezet op afstemming met de buurt en overige betrokkenen. Dit heeft geleid tot een aangepast stedenbouwkundig plan voor de studentenwoningen.
6. Beslispunten
Het instellen van een voorziening ter grootte van € 182.678 ter dekking van het tekort.
7. Plangebied
