Maatschappelijk vastgoedprojecten

Project op de kaart

G760 Onderwijshuisvesting

1. Kerninformatie

Deze planexploitatie bevat een 25-tal deelprojecten verdeeld over het grondgebied van Nijmegen. Het betreft locaties waar nieuwe onderwijshuisvesting wordt gerealiseerd of waar (oude) onderwijshuisvesting wordt opgeheven waarna herontwikkeling kan plaatsvinden. Eén en ander conform de afspraken doordecentralisatie onderwijshuisvesting.

Vaststelling planexploitatie: 24 februari 2010; omzet € 35 mln; resultaat: € 0 neutraal; oplevering 2015. Gewijzigd vastgesteld 29 maart 2017; omzet € 48 mln; resultaat € 19,7 mln nadelig; oplevering ‘21 (oorspronkelijk).

Afsluiting (huidige) planexploitatie: 31 december 2026 .

2. Projectgegevens

Deze planexploitatie bevat de volgende deelprojecten:
1.   G760  Algemeen
2.   G761  Celebesstraat 12: Praktijkschool Johannes (Praktijk Onderwijs)
3.   G762  Veldstraat 4: Praktijkschool Zonnegaard (Praktijk Onderwijs)
4.   G763  Geldershofstraat 26: BS Geldershof inclusief Laauwikstraat 3a
5.   G764  Heijend. weg 235: Hart van Brakkestein: BS Brakkenst. (St. Josephsch.)
6.   G765  Marie Curiestraat 9: De Kleine Wereld (St. Sint Josephscholen)
7.   G766  Kopseweg 7: Klokkenberg
8.   G767  Zwanenveld 7318: Pr. Mauritsschool (Conexus)
9.   G768  Zwanenveld 25e str: Pr. Mauritsschool (Conexus)
10.   G769  Berg en Dalseweg 295: Montessori-college (Montessoricollege)
11.   G770  Vlierestraat3/Elzenstraat 4: Montessoricollege (Montessoricollege
12.   G771  Hugo de Grootstraat 41: de Buut (Conexus)
13.   G772  Molukkenstraat 1: de Buut (Conexus )
14.   G776  Weezenhf 8102: dep. Pr Clausschool
15.   G775  Krekelstraat 8: vm. Flexcollege
16.   G777  Hatertseweg 400: vm. Flexcollege
17.   G779  Heemraadstraat 2: BS Brakkestein
18.   G781  Spechtstraat 4: dep. Aquamarijn
19.   G778  Streekweg 21: Maaswaal College (Mondial College)
20.   G780  Groesbeekseweg 146: Basisschool Meander (St. Pallas)
21.   G774  Pr Bernhardstraat 12-14: Basisschool Meander (Stichting Pallas)
22.   G783  Fanfarestraat 51-53: Basisschool De Octaaf (St. Sint Josephscholen)
23.   G784  Symfoniestraat 208: Basisschool De Octaaf (St. Sint Josephscholen)
24.   G785  Hatertseweg 404: Kandinsky College
25.   G786  Akkerlaan 19: Pontem College (Scholengroep Rijk van Nijmegen)
26.   G787  De Gildekamp 6016: Basisschool Kampus (Conexus)

3. Ontwikkelingen laatste jaar

- Met woningcorporatie Woonwaarts is eerder overeenstemming bereikt over de bouw van 23 sociale huurappartementen op de locatie Molukkenstraat 1 (met handhaving gebouw voormalige basisschool De Buut). De grondoverdracht aan de woningcorporatie wordt verwacht medio 2023 (binnen één maand na onherroepelijk worden omgevingsvergunning). Naast de realisatie van de huurappartementen worden op deze locatie 3 kavels verkocht ten behoeve van grondgebonden koopwoningen. De verkoopprocedure voor de kavels heeft in 2022 plaatsgevonden en de percelen worden medio 2023 overgedragen;
- Op de locatie Marie Curiestraat 9 (voormalige locatie BS De Kleine Wereld; school is gesloopt) zijn vergaande plannen gemaakt voor nieuwbouw van BS Hidaya en nieuwbouw van een sportzaal. Voor BS Hidaya vormt Marie Curiestraat een geschikte, passende en toekomstbestendige locatie. Uitbreiding op de huidige locatie van Hidaya aan de Heiweg lukt niet omdat deze locatie te klein is. De nieuwbouwplannen voor BS Hidaya bieden een geschikt moment om de verouderde gymzalen aan de Marie Curiestraat en Heidebloemstraat 201 te vervangen door nieuwbouw van één sportzaal (twee zaaldelen). In de Stadsbegroting ‘22-’25 zijn middelen beschikbaar gesteld voor nieuwbouw van de gymzaal. Voor de plannen is overeenstemming nodig met de aangrenzende BS De Kleine Wereld over medegebruik van parkeerplaatsen van deze school. Door deze ontwikkelingen kunnen de locaties aan de Heidebloemstraat 201 (oude gymzaal) en de Heiweg (oude locatie Hidaya) op termijn herontwikkeld worden.
- Voor de locatie Elzenstraat/Vlierestraat (voormalig Montessoricollege) is met woningcorporatie Woonwaarts een herontwikkelingsplan voor 36 (zorg)woningen uitgewerkt. Een concept koopovereenkomst ligt bij de corporatie. Daarnaast is in 2022 de openbare verkoopprocedure (tender) doorlopen voor 22 woningen als CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) op deze locatie met als resultaat de gunning en verkoop aan de winnende inschrijver. De juridische levering vindt plaats binnen drie maanden na onherroepelijk worden omgevingsvergunning (medio 2023).
De sloop van het voormalige schoolgebouw is begin 2022 afgerond;
- Voor de locatie Streekweg 21 (voormalige school is gesloopt) worden de plannen voor het realiseren van bijzondere woonconcepten (bijvoorbeeld ecologische vrije kavels) voor Tiny houses en CPO’s (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) verder uitgewerkt. In 2021 zijn de Stadsnomaden tijdelijk neergestreken op deze locatie als kwartiermakers voor de toekomstige plannen op deze locatie. Vanuit het atelierbeleid zijn vanuit het programma Cultuur en Cultureel Erfgoed middelen beschikbaar gesteld (€ 0,94 mln) om permanente ateliers op de locatie Streekweg mogelijk te maken. In dit deelplan is rekening gehouden met realisatie van permanente ateliers. In 2023 wordt een openbare verkoopprocedure van deze locatie verder voorbereid en gestart;
- Voor de locatie Berg en Dalseweg 295 (voormalig schoolgebouw Montessoricollege) is in 2021 met een ontwikkelaar een reserveringsovereenkomst gesloten voor de bouw van 69 woningen. Met de overeenkomst reserveert de ontwikkelaar tegen een vergoeding de locatie tot één jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan (doch uiterlijk 1-1-23) om te onderzoeken of het plan realiseerbaar is. Het voormalige schoolgebouw op de locatie is in 2021 gesloopt en het opsporen en saneren van niet gesprongen explosieven/munitie (NGE) is vergevorderd. Door de grote hoeveelheid gevonden munitie – inmiddels staat de teller op 11.000 stuks – vallen de NGE-kosten fors hoger uit. Het diepste gedeelte van de afgraving bedroeg 11 meter. Samen met extra kosten voor archeologie en begeleiden NGE en inclusief teruggaaf deel NGE kosten (suppletieregeling) is sprake van een nadelig effect van € 0,7 mln. op het planresultaat van deze locatie. Het bestemmingsplan is in 2022 vastgesteld;
- Voor de locatie Hatertseweg 400 worden de plannen voor renovatie van het bestaande schoolpand door Aloysius Stichting (voorheen Kristallis) verder onderzocht. De tijdelijke verhuur van de Hatertseweg 400 is verlengd;
- Voor een gedeelte (restkavel) van de locatie Krekelstraat 8 (vm. Mondial College) is een plan uitgewerkt voor 8 woningen als CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap). In 2022 is de openbare verkoopprocedure (tender) doorlopen met als resultaat de gunning en verkoop aan de winnende inschrijver. De juridische levering vindt plaats binnen drie maanden na onherroepelijk worden van het bestemmingsplan (medio 2023). Het bestemmingsplan is eind 2022 vastgesteld;
- De nieuwbouw van Basisschool ’t Octaaf aan de Symfoniestraat 208-210 is in 2020 gereedgekomen en door de school in gebruik genomen onder de nieuwe naam Basisschool Toon. De aanpak van de buitenruimte tussen de nieuwe school en het wijkcentrum De Schalmei is in 2021 afgerond (incl. natuurspeeltuin);
- De schoollocatie Fanfarestraat 51-53 is door de nieuwbouw aan de Symfoniestraat 208-210 vrijgekomen voor woningbouw. De locatie is in de 2 ^e helft van 2020 door de gemeente aangekocht. Het voormalige schoolgebouw is in 2021 gesloopt. De openbare verkoopprocedure (tender) voor de bouw van een mix van grondgebonden en gestapelde woningen is in 2022 gestart en loopt nog;
- Schoolbestuur Rijk van Nijmegen heeft de VMBO-locatie Kandinsky aan de Haterseweg 404 samengevoegd met de VMBO-locatie van Canisiuscollege aan de Goffertweg tot de nieuwe school ’t Rijks. De nieuwe school is gehuisvest in een nieuw schoolgebouw aan de Goffertweg. Door deze ontwikkeling zal de locatie aan de Hatertseweg 404 in verband met de doordecentralisatie door de gemeente worden aangekocht. Het schoolbestuur kan op dit moment in verband met andere renovaties van scholen nog niet aangeven wanneer de aankoop moet plaatsvinden. Het schoolbestuur heeft het pand Hatertseweg 404 tijdelijk in bewoning gegeven op basis van antikraak. Kostenindexatie (mede door vertraagde uitvoering) en actualisatie van de uitgifteprijzen leiden tot een nadelig effect van € 0,4 mln. op het planresultaat van deze locatie;
- Voor de locatie Geldershofstraat 26 heeft in 2021 een openbare verkoopprocedure plaatsgevonden voor maatschappelijke functies. Dit heeft geresulteerd in verkoop van de locatie ten behoeve van kinderopvang (Kindergarten). Daarnaast is vanuit dit deelplan in 2021 de voormalige brandweerkazerne aan de Laauwikstraat 3a verkocht (kleinschalig tuincentrum);
- De locatie van Basisschool Brakkestein aan de Heemraadstraat 2 is in 2019 gekoppeld aan de aankoop van de locatie Prof. Bellefroidsstraat 22 waar de gemeente een nieuwe GGD-vestiging wil realiseren. Overdracht van de locatie Heemraadstraad 2 (inclusief een deel van de archterliggende tennisbanen) heeft in 2020 plaatsgevonden. De bouw van de 38 appartementen is vergevorderd;
- Voor de locatie Weezenhof 8102 (dependance Pr. Clausschool) zijn de woningbouwmogelijkheden opgenomen in het bestemmingsplan met verbrede reikwijdte Nijmegen Dukenburg 2021, dat in 2022 is vastgesteld. Actualisatie van de uitgifteprijzen leidt tot een licht voordeel op het resultaat van deze locatie:
- De locatie Akkerlaan 19 (Pontem College) is in 2021 door de gemeente aangekocht van Scholengroep Rijk van Nijmegen. De locatie zal op termijn worden herontwikkeld/verkocht ten behoeve van woningbouw, mogelijk als CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap). Door het ruimtetekort van BS Hidaya op de huidige locaties Heiweg 99 en Jagerspad 2 en in combinatie met de nieuwbouwplannen van BS Hidaya op de Marie Curiestraat, heeft BS Hidaya medio 2021 tijdelijk intrek genomen in een gedeelte van het hoofdgebouw aan de Akkerlaan 19. De rest van het hoofdgebouw en het bijgebouw zijn verhuurd aan kunstenaars van SLAK. De gebouwen zijn hiervoor in 2021 aangepast;
- De locatie De Gildekamp 6016 (Basisschool Kampus) is eind 2020 door de gemeente aangekocht van Conexus. Er wordt gekeken naar een passende herontwikkeling op deze locatie.

4. Financiën

Prognose eindresultaat per 01-01-2022   €    19.986.000,-   Nadelig

Prognose eindresultaat per 01-01-2023   €    21.190.000,-   Nadelig

Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters van toepassing.

Voor dit project is een bedrag van € 19.577.000,- als voorziening opgenomen. Dit bedrag is gelijk aan de contante waarde van bovengenoemd tekort op einddatum.

Toelichting verschillen

Per saldo is het nadelige planresultaat met € 1,20 mln verslechterd.

Met name de extra kosten NGE van Berg en Dalseweg 295 en de bijstelling van Hatertseweg 404 hebben geleid tot een nadeliger planresultaat. Daarnaast moesten de plankosten worden verhoogd onder meer door verlenging van de projectlooptijd met één jaar naar ‘26. De actualisatie van uitgifteprijzen van Weezenhof 8102 en de verlenging van de tijdelijke verhuur van de Hatertseweg 400 hebben geleid tot een voordeel. Dit voordeel moest worden ingezet voor diverse bijstellingen in enkele deelplannen waaronder extra kosten van tijdelijk beheer, archeologie en planologische procedures. Per saldo is het nadelige resultaat met ruim € 1 mln verslechterd.

Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar

5. Risico(beheersing)

Belangrijkste risico’s: haalbaarheid woningbouw/niet-woningbouw herontwikkeling diverse locaties (planologische procedures, prijsstijgingen, bodem, programma & beleid, etc.).
Beheersmaatregelen: Heldere communicatie extern/omgeving, duidelijke (beleids)afpraken, tijdig bodem- en locatieonderzoek, marktontwikkelingen volgen, afzet- en verhuurmogelijkheden monitoren, etc.

6. Beslispunten

Geen.

7. Plangebied

NGE sanering Berg en Dalseweg 295

vondsten NGE sanering Berg en Dalseweg 295

nieuwbouw Heemraadstraat 2

Stadsnomaden Streekweg 21