G285 Vlek 32 Zuiderveld
1. Kerninformatie
Deze deelplanexploitatie omvat de bouw van een woonwijk van circa 950 à 1.000 woningen en een brede school aan de noordwestzijde in de Waalsprong. Dit deelplan maakt deel uit van het gebied Groot Oosterhout.
Planexploitatie vastgesteld: vastgesteld 11 mei 2016; omzet € 1.216.000; resultaat € 30.722.000.
Afsluiting planexploitatie: 31 december 2033.
2. Projectgegevens
Programma | |
Woningen | Circa 900 woningen |
|---|---|
Parkeren | Op maaiveld |
Bedrijvigheid | 4.500 m² brede school |
Openbare ruimte | Circa 25 ha |
Opp. plangebied | Circa 41 ha |
Ontwikkelaar intern | P. de Wit |
Ontwikkelaar extern | Diversen |
3. Ontwikkelingen laatste jaar
Het plan wordt gerealiseerd in drie fasen, waarbij in iedere fase de verschillende woningtypes en -categorieën zijn vertegenwoordigd om zo de woningbehoefte goed in te kunnen vullen. De eerste fase (ca. 190 woningen) en tweede fase (ca. 250 woningen) zijn, behoudens een paar vrije kavels voor particuliere opdrachtgeverschap inmiddels voltooid. De derde fase omvat ca. 130 woningen, waarvan 10 vrije kavels voor particuliere opdrachtgeverschap en ca. 120 woningen voor projectmatige bouw. Voor die ca. 120 woningen, waarvan 37 woningen bestemd voor sociale huurwoningen, zijn reeds afspraken gemaakt met twee verschillende marktpartijen en Portaal. Op basis van de door hun opgestelde bouwplannen wordt fase 3 momenteel bouwrijp gemaakt. Bouwrijpe oplevering vindt plaats eind eerste kwartaal 2023. Alsdan kan met de bouw van de woningen gestart worden.
Voor het oostelijk deel (Zuiderveld-oost) zijn in 2021 de eerste ruimtelijke verkenningen uitgevoerd voor circa 300 woningen en een basisschool. Deze verkenningen vormen de basis voor een nog op te stellen bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan dat in 2023 aan de Raad ter vaststelling zal worden aangeboden. Ten noordoosten van het plangebied bevindt zich een bedrijfsterrein dat mogelijkerwijs een risico kan vormen voor planontwikkeling Zuiderveld Oost als gevolg van een hinderzone. Met de betreffende eigenaar worden al vanaf 2021 onderhandelingen gevoerd. Ten tijde van het opstellen van deze tekst als deelbijdrage van het VGP 2023 is er een principe akkoord bereikt over de aankoop door de gemeente van het betreffende bedrijfsterrein. Met de aankoop als beheersmaatregel vervalt een grote hindercontour ten gunste van het mogelijk maken van woningbouw in het merendeel van Zuiderveld Oost. Ook met de eigenaren van drie andere aan de noordzijde van Zuiderveld Oost gelegen bedrijfsterreinen vinden gesprekken plaats om te verkennen op welke wijze hun hindercontouren opgeheven kunnen worden dan wel tot een aanvaardbaar niveau kan worden teruggebracht, zodanig dat dat geen belemmering meer oplevert voor woningbouw.
4. Financiën
Projectkosten | Projectopbrengsten | ||||
|---|---|---|---|---|---|
Per 01-10-2021 | Per 01-10-2022 | Per 01-10-2021 | Per 01-10-2022 | ||
Verwerving | 25.709.000 | 25.709.000 | Woningbouw | 62.627.000 | 71.965.000 |
Bouw- en woonrijpmaken | 20.736.000 | 24.734.000 | Niet-woningbouw | 919.000 | 960.000 |
Plankosten | 5.257.000 | 5.474.000 | Overige opbrengsten | 3.961.000 | 3.156.000 |
Overige | -14.000 | -14.000 | Opbrengstenstijging | 2.407.000 | 2.438.000 |
Rente en kostenstijging | 16.207.000 | 16.572.000 | |||
Totale kosten | 67.895.000 | 72.475.000 | Totaal geraamd | 69.914.000 | 78.519.000 |
Gerealiseerd tot datum | 56.221.000 | 59.518.000 | Gerealiseerd tot datum | 30.629.000 | 31.494.000 |
Gerealiseerd in periode | 1.155.000 | 3.297.000 | Gerealiseerd in periode | 2.614.000 | 865.000 |
Nog te realiseren | 11.674.000 | 12.958.000 | Nog te realiseren | 39.285.000 | 47.025.000 |
Geraamd eindresultaat op einddatum 31 december 2033 € 6.043.000,- Voordelig
In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 januari 2023 € 4.860.000,- Voordelig
In NCW resultaat exploitatie 1 januari 2022 € 1.592.000,- Voordelig
Verschil in NCW € 3.268.000,- Voordelig
Toelichting verschillen
De post Bouw- en woonrijp maken is geactualiseerd. Plandeel Oost is uitgewerkt en verder uitgebreid. Per saldo leidt dit tot een kostenverhoging van € 4,0 mln.
Door een wat langere looptijd zijn de Plankosten verhoogd met € 0,2 mln.
Verder zijn de grondprijzen aangepast aan het nieuwe grondprijzenadvies. Tezamen met een aangepast (groter) programma (o.a. op de locatie Stationsstraat 52-54) levert dit een voordeel op de opbrengsten Woningbouw op van € 9,3 mln.
De Overige opbrengsten zijn aangepast omdat de woning Stationsstraat 52-54 niet wordt verkocht maar gesloopt op die plek komen nieuwe woningen. Dit levert een nadeel op van € 0,8 mln.
Het verschil in de Rente- en kostenstijging wordt grotendeels veroorzaakt door de aanpassing van de kostenparameter in 2023 van 2% naar 4,5% (Stadsbegroting 2023-2026). Per saldo heeft dit een negatief effect op dit deelplan van € 0,4 mln.
Het verschil in de Opbrengstenstijging wordt grotendeels veroorzaakt door de aanpassing van deze parameter voor 2023 van 3% naar 2% (Stadsbegroting 2023-2026). Dit heeft op dit deelplan echter nagenoeg geen effect, omdat ook de grondprijzen zijn gestegen en het programma is uitgebreid.
Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar
Programma 2022 | UITGEGEVEN | Programma 2023 | |
Woningen (aantal) | 71 | 41 | 96 |
Brede school (m² kavel) | 0 | 0 | 0 |
5. Risico(beheersing)
In de Risicoparagraaf in het onderdeel “Reserve en risico’s” bij dit VGP wordt het risicoprofiel vanuit de MC-analyse Waalsprong-grexen nader toegelicht. Graag wordt verwezen naar het overzicht van deze risico’s.
- In Zuiderveld bestaat het risico dat het gebied niet volledig kan worden ontwikkeld volgens de plannen vanwege diverse belemmeringen en hindercirkels. Wellicht kunnen er daarom minder woningen worden gerealiseerd, waardoor er minder opbrengsten worden gegenereerd.
6. Beslispunten
Aankoop en ontwikkeling van de locatie Toorank. Hierdoor wordt een hindercirkel opgeheven. De aankoop kan budgetneutraal plaatsvinden, omdat op de vrijkomende locatie woningbouw kan worden ontwikkeld.
7. Plangebied
