G292 Vlek 36 Koudenhoek (vml. Broodkorf)
1. Kerninformatie
Deze deelplanexploitatie omvat het realiseren van woningbouw, een VMBO-school en sportvoorzieningen in Koudenhoek. In het verleden is hier al een stukje bedrijventerrein uitgegeven.
Planexploitatie vastgesteld: vastgesteld 11 mei 2016; omzet € 1.216.126.000; resultaat € 30.722.000.
Afsluiting planexploitatie: 31 december 2033.
2. Projectgegevens
Programma | |
Woningen | 479 stuks |
|---|---|
Parkeren | Afgestemd op hoeveelheid woningen en voorzieningen en de daarvoor geldende parkeernormen. |
Bedrijvigheid | 6.700 m2 BVO c.q. 15.778 m2 terrein |
Openbare ruimte | 90.491 m2 |
Opp. plangebied | 169.894 m2 |
Ontwikkelaar intern | E. van Petersen / P. Smaal |
Ontwikkelaar extern | Jongen-Zuid (KH Zuid), BPD/Van Wonen en Talis (KH Noord) |
3. Ontwikkelingen laatste jaar
In het exploitatiegebied Koudenhoek is de planontwikkeling voor het zuidelijk deel (103 woningen) gereed en is de woningbouw in uitvoering. De oplevering is voorzien in 2023. Voor het noordelijk deel is de uitwerking (nu ca. 375 woningen) in samenwerking met de beoogde marktpartijen verder opgepakt. Op basis van de uitwerking, de definitieve planvorming en de programmering zal hier uiteindelijk ook nog een nadere (prijs-) onderhandeling moeten plaatsvinden.
Er worden twee bestemmingsplannen gemaakt, één voor het programma sport voor de te realiseren c.q. te verplaatsen tennisvelden, en één voor het programma wonen waarvan de uitwerking eerst nog moet worden afgerond. De bestemmingsplannen zijn op dit moment nog niet afgerond.
Inventarisatie kosten.
Voor de twee onderscheiden deelplannen is het ruimtegebruik opgesteld conform de laatst bekende plannen. Op basis van dit ruimtegebruik zijn in 2020 nieuwe kostenramingen opgesteld welke vorig en dit jaar zijn geïndexeerd.
Op dit moment is het ruimtegebruik en zijn de daarop gebaseerde kostenramingen in basis gelijk gehouden aan de eerdere uitwerking. De nieuwe programmering en het ruimtegebruik moeten nog uitgewerkt worden waarmee een nieuwe basis voor ruimtegebruik en kostenraming zal ontstaan. Naar verwachting zal een en ander in 2023 verder kunnen worden uitgewerkt.
Ten aanzien van de plankosten is, zoals ook vorig jaar, samen met de plankosten voor de exploitatiegebieden Woenderskamp en Hof van Holland, en op basis van de inventarisatie van de afdeling stadsrealisatie, een nieuw overzicht voor de benodigde plankosten opgesteld. Op basis van de voor 2022 vastgestelde en deels gerealiseerde plankosten zijn voor de komende jaren inschattingen gemaakt voor de benodigde plankosten in de toekomstige jaren. Afhankelijk van nog te maken afspraken over de taakverdeling in de planvorming met de marktpartijen kunnen de plankosten in de komende jaren nog gaan wijzigen.
4. Financiën
Projectkosten | Projectopbrengsten | ||||
Per 01-10-2021 | Per 01-10-2022 | Per 01-10-2021 | Per 01-10-2022 | ||
Verwervingen | 16.673.000 | 16.682.000 | Woningbouw | 32.434.000 | 31.579.000 |
Bouw- en woonrijpmaken | 11.282.000 | 12.503.000 | Niet-woningbouw | 2.795.000 | 3.050.000 |
Plankosten | 4.807.000 | 4.872.000 | Overige opbrengsten | 1.164.000 | 304.000 |
Overige kosten | 0 | 0 | Opbrengstenstijging | 1.198.000 | 1.318.000 |
Rente en kostenstijging | 10.249.000 | 11.030.000 | |||
Totale kosten | 43.011.000 | 45.087.000 | Totale opbrengsten | 37.591.000 | 36.251.000 |
Gerealiseerd tot datum | 29.259.000 | 30.804.000 | Gerealiseerd tot datum | 11.964.000 | 11.998.000 |
Gerealiseerd in periode | - 71.000 | 1.545.000 | Gerealiseerd in periode | 8.155.000 | 34.000 |
Nog te realiseren | 13.752.000 | 14.283.000 | Nog te realiseren | 25.626.000 | 24.255.000 |
Geraamd eindresultaat op einddatum 31 december 2033 € 8.835.000,- Nadelig
In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 januari 2023 € 7.106.000,- Nadelig
In NCW resultaat exploitatie 1 januari 2022 € 4.273.000,- Nadelig
Verschil in NCW € 2.833.000,- Nadelig
Toelichting verschillen
De post Bouw- en woonrijp maken is met bijna € 1,2 mln. opgehoogd. De oorzaak ligt voor het grootste deel in de indexering. De Plankosten zijn, in samenhang met de deelplannen Woenderskamp en Hof van Holland, opnieuw in beeld gebracht en de kosten vanaf 2023 zijn daarbij ingeschat. Er is sprake van een bescheiden toename.
De post Rente- en kostenstijging is met ca. € 0,78 mln. toegenomen. Oorzaak is voornamelijk de indexering van de kosten.
De opbrengsten Woningbouw zijn met ca. € 0,86 mln. afgenomen. Dit als gevolg van een afname van het woningaantal in Koudenhoek-Noord met 44 woningen. Hier staat een indexatie van de opbrengsten van de opgenomen woningen tegenover.
De post Niet woningbouw is in deze exploitatie met ca. € 0,26 miljoen toegenomen, voornamelijk vanwege indexering.
De post Overige opbrengsten is afgenomen met ca. € 0,86 mln. Hiervoor zijn er paar oorzaken voor aan te wijzen. Vorig jaar was de afroming deelplan zuid abusievelijk tweemaal opgenomen, de onrendabele toppen voor gebouwd parkeren zijn a.g.v. de nieuwe prijsadviezen gestegen en de opbrengst Griftdijk 14 is op basis van de nieuwe WOZ-waarde toegenomen.
De post Opbrengstenstijging is met ca. € 0,12 mln. toegenomen vanwege de aangepaste parameters en fasering.
Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar
Koudenhoek | Programma 2022 | UITGEGEVEN | Programma 2023 |
|---|---|---|---|
Koudenhoek-Noord | 105 | 0 | 0 |
5. Risico(beheersing)
In de Risicoparagraaf in het onderdeel “Reserve en risico’s” bij dit VGP wordt het risicoprofiel vanuit de MC-analyse Waalsprong-grexen nader toegelicht. Graag wordt verwezen naar het overzicht van deze risico’s.
6. Beslispunten
Geen.
7. Plangebied
