Waalsprong

Project op de kaart

G296 Vlek 38 Hof v Holland

1. Kerninformatie

Deze deelplanexploitatie omvat het realiseren van een centrum in Hof van Holland, bestaande uit woningbouw, winkels, werklocaties en maatschappelijke voorzieningen en het realiseren van diverse andere deelplannen met voornamelijk een woningbouwprogramma.

Planexploitatie vastgesteld:   vastgesteld 11 mei 2016; omzet € 1.216.126.000; resultaat € 30.722.000.

Afsluiting planexploitatie:   31 december 2033.

2. Projectgegevens

3. Ontwikkelingen laatste jaar

In het exploitatiegebied Hof van Holland is in 2022 veel progressie gemaakt in zowel planvorming als uitvoering.
We maken onderscheid in het Binnengebied (tussen spoorlijn en t/m singel) en de dijkzone (tussen singel en Waaldijk).
Planvorming Binnengebied.
Naast de verdere uitwerking én uitvoering van het tendergebied in deelplan 2 is ook veel vooruitgang geboekt in de andere deelplannen. Er zijn inmiddels veel woningbouwprojecten in uitvoering, ook de sporthal in deelplan 1 is gerealiseerd en opgeleverd.  Er zijn in 2022 diverse onderhandelingen geweest welke nog tot nieuwe uitgiftecontracten moeten leiden. Deelplan 7 wordt later als tender in de markt gezet en de ontwikkeling van deelplan 8 (stationslocatie) is met een nieuwe stedenbouwkundige setting uitgewerkt. Over programma en opbrengsten moet in deelplan 8 nog definitief worden onderhandeld. Dit geldt ook voor deelplan 10.
Planvorming Dijkzone.
Het resultaat van de tender voor de deelplannen 2 (deels, het ander deel ligt in Woenderskamp), 3 en 4 was vorig jaar al in de exploitatie verwerkt. De grondopbrengsten van deelplan 4, zal op basis van nader gemaakte afspraken, nog in het vierde kwartaal van 2022 worden afgerekend. Deelplan 6 is in aanbouw. Voor de resterende deelplannen (5, 7 en 8) met particuliere woningbouwkavels in de dijkzone heeft een nadere stedenbouwkundige planuitwerking plaatsgevonden. De woningbouwopbrengsten zijn hier aangepast aan de nieuwe situatie én de nieuwe eenheidsprijzen per 1-1-2023.
Inventarisatie kosten.
Voor alle deelplannen is vorig jaar op basis van het laatst bekende stedenbouwkundig plan het bijbehorend ruimtegebruik opnieuw vastgesteld. Het bouwrijpmaken is voor vele deelgebieden reeds uitgevoerd. De deelgebieden 7, 8 en 10 moeten op  basis van de nieuwe uitwerking nog bouwrijp worden gemaakt. Voor het woonrijpmaken van het binnengebied is vorig jaar een nieuwe kostenraming opgesteld waarmee tussen planvorming en kostenraming een goede aansluiting bestaat. Voor sommige specifieke werkzaamheden zoals kunstwerken, gemalen etc. zijn ook separate (deel-) kostenramingen opgesteld. De betreffende kosten zijn naar het prijsniveau van 1-1-2023 geïndexeerd.
Ten aanzien van de plankosten is dit jaar, zoals vorig jaar, samen met de plankosten voor de exploitatiegebieden Koudenhoek (Broodkorf) en Woenderskamp, en op basis van de inventarisatie van de afdeling stadsrealisatie, opnieuw een overzicht voor de benodigde plankosten opgesteld. Hierbij is rekening gehouden met de opnieuw toenemende complexiteit van uitvoering nu veel deelprojecten tegelijkertijd in uitvoering zijn.
De kostenverdeling tussen Prorail en Gemeente van met name de noodzakelijke verbetering van de stabiliteit van de spoordijk is nog in onderhandeling en heeft de nodige aandacht.

4. Financiën

Geraamd eindresultaat op einddatum 31 december 2033   €    39.071.000,-    Voordelig
In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 januari 2023   €    31.424.000,-    Voordelig
In NCW resultaat exploitatie 1 januari 2022   €    31.040.000,-    Voordelig
Verschil in NCW   €          384.000,-    Voordelig

Toelichting verschillen
De kosten Bouw- en woonrijp maken zijn met ruim € 2,8 miljoen toegenomen. De grootste oorzaak hiervan is indexering.  Verder is aangesloten op de stand van zaken van de verplichtingen en zijn de aanbestedingsresultaten ingeboekt.
De post Plankosten is op basis van een, voor Woenderskamp, Hof van Holland en Koudenhoek opgestelde, nieuwe inventarisatie opnieuw bepaald waarbij voor de jaren na 2022 algemene inschattingen voor de drie genoemde gebieden zijn gemaakt. De plankosten zijn op basis van de bestedingen in 2022 hoger ingeschaald ten opzichte van vorig jaar. De opnieuw toegenomen complexiteit vanwege het feit dat veel plannen tegelijkertijd in uitvoering zijn gekomen vergen extra plancapaciteit én leiden daarnaast ook tot extra (tijdelijke maatregelen) uitvoeringskosten. De toename bedraagt ca. € 0,88 miljoen.
De post Rente en kostenstijging is vanwege de nieuwe boekwaarde en hogere index op de nog te verwachten investeringen met ruim € 0,6 miljoen toegenomen.
De woningopbrengsten nemen met ca. € 6,1 miljoen toe. Voor een groot deel ligt de oorzaak hiervan in nieuwe definitieve prijsafspraken (contracten) waardoor de opbrengsten toenemen en voor een deel is de nieuwe prijsadvisering (Metafoor) voor nog te realiseren woningbouw de oorzaak.
De post Niet-woningbouw is met ca. € 0,4 miljoen afgenomen. Dit heeft grotendeels te maken met het “verhuizen” van bijdragen naar de post gemeentebijdrage overig (AG 410) en de wijziging van het programma in de deelplannen 7 en 8.
De Opbrengstenstijging neemt, met name vanwege de aangepaste opbrengstpercentages met ca. € 0,2 miljoen toe. Het effect is beperkt omdat veel opbrengsten inmiddels zijn gerealiseerd.

Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar

5. Risico(beheersing)

In de Risicoparagraaf in het onderdeel “Reserve en risico’s” bij dit VGP wordt het risicoprofiel vanuit de MC-analyse Waalsprong-grexen nader toegelicht. Graag wordt verwezen naar het overzicht van deze risico’s.

6. Beslispunten

Geen.

7. Plangebied