Waalsprong

Waalsprong Totaal

1. Kerninformatie

De Grondexploitatie Waalsprong omvat de ontwikkeling van de Waalsprong bestaand uit woningbouwgebieden, infrastructuur, bedrijventerrein, voorzieningen, water en natuur.

Planexploitatie vastgesteld:   vastgesteld 11 mei 2016; omzet € 1.216.000; resultaat € 30.722.000.

Afsluiting planexploitatie:   31 december 2033.

2. Projectgegevens

Zie ook alle deelexploitaties van de Waalsprong op de volgende pagina’s
Ontwikkelaar: E. van Petersen

3. Ontwikkelingen laatste jaar

Algemeen
In de Waalsprong is in 2022 grond voor 229 kavels uit wordt gegeven. In de jaarschijf 2022 van de grondexploitatie Waalsprong 2022 was het aantal kavels geraamd op 1.140. Dit levert een lagere omzet in 2022 op van € 67,2 mln. Het verschil zit met name in de vertraging in de uitgifte van Hof van Holland. Belangrijkste reden is dat het gaat om complexe gebiedsontwikkelingen die meer tijd vergen dan verwacht om samen met de externe ontwikkelaars tot een maakbaar, haalbaar en betaalbaar plan te komen. De Waalsprong verwordt bovendien van een uitbreidingsopgave meer een inbreidingsopgave. Inspraak c.q. participatie van bestaande bewoners leidt in de regel tot langere doorlooptijden. Maar ook de krapte op de arbeidsmarkt, maakt dat er niet altijd voldoende capaciteit is om de plannen conform de eerder aangegeven planning te ontwikkelen, voor te bereiden en/of te bouwen. Daarnaast zorgt de onzekere markt van dit moment dat de ontwikkelaars voorzichtiger zijn met het aangaan van nieuwe contracten.

In 2022 zijn diverse plannen verder uitgewerkt, met name in Zuiderveld-Oost, Hoge Bongerd, Spoorstraat, Kouden Hoek Noord en Hof van Holland (zie hieronder voor de details per deelplan). In totaal kunnen in 2023 ca. 500 kavels worden afgezet. De verwachting is dat de uitgifte verder doorschuift naar de jaren 2024 en 2025, omdat dan de markt weer meer in rust zal zijn. In die jaren ligt het aantal rond de 1.000 per jaar. Na 2025 verwachten we te gaan zakken naar een niveau van 400 à 500 per jaar. Vanaf 2027 wordt de Waalsprong dan afgerond met een afnemend aantal woningen.

Het proces m.b.t. de ontwikkelrechten van de voormalige aandeelhouders van de GEM Waal-sprong loopt naar tevredenheid. Tot nu toe zijn alle aangeboden locaties door de marktpartijen (Heijmans, AM en BPD) geaccepteerd. Met de versnelling die de komende jaren plaatsvindt, zullen alle ontwikkelrechten worden afgewikkeld. Ook de overeengekomen ontwikkelrechten van de OBAC zijn hierin meegenomen.

Gebieden in realisatie
De deelgebieden Groene Oever (Visveld Noord), Nijland en Stelt Noord zijn afgerond. Ook Laauwik is vrijwel volledig afgerond. Er resteert nog de ontwikkeling van de laatste woningbouwlocatie op de locatie waar de afgelopen jaren (tijdelijk) een deel van een school gehuisvest was. Ook Vossenpels-Zuid is nagenoeg afgerond. In 2022 zijn de laatste werkzaamheden afgerond.

De Grote Boel is ook grotendeels voltooid. Resteert nog een kleine woningbouwlocatie aan de Griftdijk (11 particuliere kavels) en een locatie met een supermarkt en appartementen nabij de rotonde aan de Keizer Hendrik VI-singel/Hella Haassestraat.

In de Waaijer zijn de kavels aan de zuidkant van de Zandse Plas allemaal verkocht. Dat geldt ook voor alle woningen in Waaijenstein. De waterwoningen in de Lentse Plas worden momenteel gerealiseerd. Voor de waterwoningen in de Oosterhoutse Plas is een tender in voorbereiding. Dat geldt ook voor 30 woningen aan de noordkant van de Zandse plas. Daarnaast gaat de gemeente op die locatie 20 kavels uitgeven voor particulier opdrachtgeverschap.

Het bestemmingsplan voor Zuiderveld-West maakt realisatie van circa 600 woningen mogelijk. Het plan wordt gerealiseerd in drie fasen. In de eerste fase (Zuiderveld-West) zijn inmiddels circa 190 woningen en een tandartsenpraktijk gerealiseerd. Talis heeft in samenwerking met een woongroep een ecologisch woningbouwplan ontwikkeld en gerealiseerd (46 wooneenheden in de sociale huur). Voor fase 2 (totaal circa 260 woningen) van Zuiderveld-West is voor ruim 200 woningen een bouwplan ontwikkeld door OBAC (Overbetuwse Aannemerscombinatie). Dat plan voorziet o.a. in een verplichte realisatie van ca. 24 woningen in de categorie middeldure huur. Verder is in fase 2 bouwgrond verkocht aan Portaal voor de bouw van 42 sociale huurwoningen. Met uitzondering van de 42 sociale huurwoningen en 10 vrije kavels voor particulier opdrachtgeverschap zijn de resterende woningen in fase 2 inmiddels opgeleverd. In 2022 hebben we de plannen voor fase 3 (circa 145 woningen) verder uitgewerkt. Ook hiervoor zijn inmiddels de eerste contracten gesloten.

Ook voor de Stelt-Zuid hebben we afspraken gemaakt met marktpartijen en Talis over 192 woningen (start bouw vanaf begin 2020). De 20 sociale huurwoningen van Talis zijn reeds in 2020 opgeleverd. De bouw van de overige 172 woningen zal gefaseerd plaatsvinden. Het overgrote deel daarvan is in 2021 opgeleverd. Daarnaast is eind 2020 ook gestart met de bouw gym- annex sportzaal. De oplevering daarvan vond plaats in 2021. De bouw van de school is begin 2021 gestart. De oplevering heeft begin 2022 plaatsgevonden. Verder wordt in 2023 een tender uitgeschreven voor circa 70 appartementen in dit deelgebied. Ook is in 2021 begonnen met de ontwikkeling van de Stelt-Oost. De gemeente is in gesprek met een ontwikkelaar over de realisatie van dit deelplan, een en ander op basis van het in 2021 door de gemeenteraad vastgestelde bestemmingsplan en Beeldkwaliteitsplan Stelt Oost. In principe zijn we akkoord en wordt de grond in 2023 uitgegeven.

In Hof van Holland zijn diverse deelplannen vol in ontwikkeling, reeds opgeleverd of in aanbouw genomen. In de deelplannen 1 t/m 6 wordt volop gebouwd en in 2022 en 2023 worden er veel woningen opgeleverd. Met de ontwikkelingen in Hof van Holland wordt de diversiteit in het woningaanbod verder vergroot. Er wordt hier een stedelijk woonmilieu gerealiseerd met (onder meer) ruimte voor stadswoningen, appartementen voor 1 à 2 persoons huishoudens en voor bijzondere woonconcepten. In het centrumgebied (deelplan 2) worden de centrumvoorzieningen en ook parkeergebouwen gerealiseerd. De sporthal in deelplan 1 is in de zomer van dit jaar opgeleverd en in gebruik genomen. Voor de deelplannen 1 (77 woningen), 8 (ruim 540 woningen) en 10 (ruim 270 woningen) is de planontwikkeling vergevorderd terwijl voor deelplan 7 (ca. 70 woningen) in het komend jaar voorbereidingen worden getroffen om een tender uit te schrijven. In 2023 zullen een aantal deelplannen woonrijp worden gemaakt. In totaal bouwen we ruim 2.400 woningen in Hof van Holland, het centrum van de Waalsprong.

In Woenderskamp is, op een kleine ontwikkeling na, alle grond afgenomen en zijn de meeste van de circa 970 woningen inmiddels opgeleverd en bewoond. Er is hier een behoorlijke diversiteit aan woningen én een school in een groen-stedelijk woonmilieu gerealiseerd. Het gebied is inmiddels grotendeels ook al woonrijp gemaakt en, zie hierna, alleen in het gebied tussen singel en Waaldijk (Dijkzone) zal er nog worden gebouwd.

De Dijkzone bevindt zich (administratief gezien) in zowel Hof van Holland als Woenderskamp en ligt tussen singel en Waaldijk. Met Waterschap Rivierenland (WSRL) is een samenwerkingsovereenkomst getekend voor de zuidrand van de Waalsprong om de combinatie van dijkversterking en gebiedsontwikkeling mogelijk te maken. In de dijkzone wordt inmiddels gebouwd in deelplan 6 (administratief verantwoord in Hof van Holland). De geselecteerde (combinatie) tenderpartij voor de tender bebouwbare dijk in de deelplannen dijkzone 2 t/m 4 (deels in Woenderskamp en deels in Hof van Holland gelegen) is druk bezig met de uitwerking van hun plannen. Voor deelplan 1 (ca. 75 tot 80 woningen) wordt op korte termijn het contract getekend. Voor de deelplannen 5,7 en 8 met ca. 20 particuliere kavels wordt de laatste hand gelegd aan de inrichtingsplannen. De verwachting is dat deze, mooi gelegen, kavels in 2023 in verkoop kunnen gaan.

De gemeenteraad heeft in 2020 het bestemmingsplan voor het watersportcentrum Nijmegen vastgesteld. In bouwteamverband werken we naar realisatie. De werkzaamheden zijn gegund aan een aannemer en de oplevering wordt voorjaar 2023 verwacht. De realisatie van het watersportcentrum is in de deelexploitatie Veur Lent opgenomen.

Gebieden in voorbereiding
In het deelplan Kouden Hoek (voorheen Broodkorf) zijn de woningen in het zuidelijk deel (103 woningen) in aanbouw. Voor het noordelijk deel is de uitwerking (ca. 380 woningen) in samenwerking met de beoogde marktpartijen verder opgepakt. Er worden, mede gezien de planning, twee bestemmingsplannen opgesteld, één voor het sportdeel (waar ook de uit Laauwik te verplaatsen tennisvelden op korte termijn worden gehuisvest) en éen voor het woningbouwdeel. Voor het woningbouwdeel zal op basis van de uitwerking, de definitieve planvorming en de programmering uiteindelijk ook nog een nadere (prijs-) onderhandeling moeten gaan plaatsvinden.

Voor Vossenpels Noord is in 2021 het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan door de gemeenteraad vastgesteld. Vanwege diverse zienswijzen én ingesteld beroep heeft definitieve vaststelling nog niet plaats kunnen vinden en de zitting bij de Raad van State over de behandeling daarvan moet nog plaatsvinden. Inmiddels zijn de noodzakelijke aankopen in het gebied uitgevoerd en is de planvorming in een vervolgfase terechtgekomen. We spreken nu over een geplande realisatie van ongeveer 540 woningen. Diverse conditioneringswerkzaamheden (diverse onderzoeken, sloop en saneringen) zijn inmiddels in uitvoering of worden binnenkort aanbesteed. Verder wordt op basis van de huidige planinzichten gewerkt aan voorbereidingen voor het ophogen en bouwrijp maken en wordt de ontwikkelingsstrategie, mede op basis van marktconsultatie, verder uitgewerkt.

Voor het deelgebied Zuiderveld-Oost is intern de opdracht verstrekt voor het opstellen van een verkavelingsstudie  als opmaat voor het opstellen van een Beeldkwaliteitsplan en een concept ontwerpbestemmingsplan. Naar verwachting zal het ontwerpbestemmingsplan in 2023 ter visie worden gelegd en ter vaststelling aan de gemeenteraad worden aangeboden.
Het voormalig pompstation Vitens is verkocht t.b.v. een horecavoorziening. Voor de omgeving van het pompstation is in 2019 een bestemmingsplan vastgesteld door de gemeenteraad. Dit bestemmingsplan voorziet in de uitgifte van 5 kavels voor woningbouw. De omgeving wordt als park/natuur bestemd en ingericht. Het Spiegelbos kan een belangrijke functie vervullen voor de nog te realiseren wijk Vossenpels Noord. Alle kavels zijn (in optie) uitgegeven en de voormalige dienstwoning Vossenpelssestraat 14 is via makelaar verkocht.

Het college heeft de gebiedsvisie De Grift vastgesteld. Deze werken we nu in overleg met regio en provincie uit in een  bestemmingsplan. We verwachten deze in het eerste kwartaal 2023 in procedure te kunnen brengen. Nijmegen, provincie en Overbetuwe hebben de financiering voor de verkeersmaatregelen Afslag 38 geregeld. Eind 2022 wordt het voorlopig ontwerp afgerond. Op basis hiervan worden nadere afspraken gemaakt over de realisatie. Risico vormt de nog te verwachten uitspraak van de Raad van State over de doortrekking van de A15. Ook heeft de raad het bestemmingsplan voor het transformatorstation nabij de Afslag 38 vastgesteld en zijn de uitvoeringswerkzaamheden al gestart. Er komt een zonnepanelenpark aan de oostzijde van Grift-Noord. Aan deze oostzijde zal ook het project Skaeve Huse worden gerealiseerd.

De provincie en de gemeente Nijmegen hebben overeenstemming bereikt over de realisatie van een grote bouwmarkt op locatie Ressen. De koopovereenkomst hiervoor is getekend en de bouw is gestart. Naast de bouwmarkt worden ook een tankstation en een restaurant gerealiseerd. Voor het tankstation en restaurant wordt in het eerste kwartaal 2023 een tender gestart. Ressen fase II wordt niet meer ingezet als bedrijvenlocatie, maar zal parkachtig worden ingericht. Met stakeholders is in 2021 de omgevingsdialoog gehouden voor uitgangspunten aanleg park. De verwachting is dat er begin 2023 wordt gestart met de aanleg van dit park.

Eind 2021 is het plassengebied de Waaijer opgeleverd. Na de financiële afronding eind 2022 zal het contract met de aannemer worden beëindigd. Nu ook de Oosterhoutse plas gereed is starten we ook de tender voor waterwoningen in deze plas. Aan de deelexploitatie Landschapszone (Ontgrondingen) is ook het natuurproject Oosterhoutse Waarden gekoppeld. De werkzaamheden lopen door tot eind 2023.

Binnen de deelexploitatie Groot Infra Waalsprong wordt ook het project Dorpensingel gerealiseerd. Gemeente Nijmegen en Lingewaard hebben een Samenwerkingsovereenkomst getekend. In deze SOK zijn ook de afspraken vastgelegd over de realisatie van de Vossenpelssestraat, Ressensestraat en de Vossenhol als onderdeel van het totaalplan Dorpensingel. In opdracht van beiden gemeenten is een projectteam gestart met de voorbereidingen van het ontwerp, de bestemmingsplannen etc. Het zuidelijk deel van de Vossenpelssestraat is inmiddels gerealiseerd. Het bestemmingsplan is in procedure gebracht en zal waarschijnlijk in het eerste kwartaal 2023 ter vaststelling worden aangeboden aan de beide gemeenteraden. Daarnaast is de gemeente in gesprek met de SSH& over de ontwikkeling van studentenwoningen en sociale huurwoningen op de Spoorstraat. Naar verwachting wordt hiervoor begin 2023 een overeenkomst getekend.

In 2020 is de voorbereiding gestart voor de gebiedsontwikkeling van de deelexploitaties Veur Lent en Hoge Bongerd. Voor beide gebieden is een werktitel gekozen: het Stadseiland. In 2021 is hiervoor na het doorlopen van een wensen en bedenkingenprocedure een Ambitiedocument vastgesteld. In die procedure heeft de gemeenteraad het college opgeroepen een stadspeiling te organiseren en daarmee een beeld op te halen bij de bewoners van de stad over hun voorkeuren voor een inrichting van Stadseiland. Daartoe is door het college een Plan van Aanpak opgesteld dat in september van 2021 door de gemeenteraad is vastgesteld. De stadspeiling is begin 2022 uitgevoerd. De raad heeft o.b.v. de uitslag in september 2022 een voorkeursvariant vastgesteld. Deze variant zal de basis vormen voor de verdere planuitwerking. Belangrijkste conclusie is dat de woningbouw op Veur Lent is geschrapt.

4. Financiën

Geraamd eindresultaat op einddatum 31 december 2033   €   27.031.000,-    Nadelig
In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 januari 2023   €   21.739.000,-    Nadelig
In NCW resultaat exploitatie 1 januari 2022   €      7.380.000,-    Nadelig
Verschil in NCW   €    14.359.000,-    Nadelig

Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters voor langlopende exploitaties van toepassing zoals door de gemeenteraad vastgesteld in de Stadsbegroting 2023-2026.

Voor dit project is een bedrag van € 21,7 mln. als voorziening opgenomen. Dit is de contante waarde van bovengenoemd tekort op einddatum. Dit tekort is gelijk aan de optelling van de tekorten van alle deelexploitaties van de Waalsprong die in dit VGP verklaard worden. Na correctie van de prijspeildatum van de NCW uit de VGP 2022 naar 01-01-2023 (-€ 7,4 mln. wordt dan -€ 7,5 mln.) is er een verslechtering van het resultaat van € 14,2 mln. (verschil tussen een verlies van € 21,7 mln. en € 7,5 mln.).

Toelichting verschillen
Hieronder de belangrijkste verschillen die ook hun doorwerking hebben in de resultaten in de deelgebieden. Bij de “toelichting verschillen” in de verschillende deelgebieden maken we melding van deze hoofdeffecten, daarnaast worden specifieke effecten die spelen in de verschillende deelgebieden toegelicht voor zover van toepassing/relevantie.

• Parameters Stadsbegroting 2023-2026

De parameters voor rente, kosten- en opbrengstenstijging worden jaarlijks vastgesteld in de Stadsbegroting (in dit geval de Stadsbegroting 2023-2026). De rentevoet blijft net als vorig jaar op 0% staan. De opbrengstenparameter voor 2023 is verlaagd van 3% naar 2% en blijft daarna ook op 2%. Dit heeft een forse negatieve invloed op het resultaat. De kostenparameter voor 2023 is verhoogd van 2% naar 4,5% en voor 2024 van 2% naar 3%. In de jaren daarna staat deze weer op 2%. Naast de aanpassing van de parameters hebben de veranderingen in de fasering en de nominale bedragen in de begroting ook invloed gehad. Ten slotte hebben de verschuiving van de startdatum (van 1-1-2022 naar 1-1-2023) en de betaalde rente over 2022 een effect gehad. Bij de grondexploitatie van de VGP 2021 behorende parameters hebben per saldo een nadeel op van € 7,6 mln.

• Kosten

Bij de herziening van de grondexploitatie zijn de CT-ramingen opnieuw tegen het licht gehouden. Voor zover er geen contracten waren afgesloten zijn de kosten geïndexeerd conform de prijsstijgingen over 2022 met 8%. Verder zijn er in een aantal deelgebieden kosten zowel neerwaarts als opwaarts herijkt o.b.v. de huidige inzichten. Belangrijkste aanpassing is de opname van extra kosten voor Vossenpels Noord, Zuiderveld, Hof van Holland, Hoge Bongerd en De Grift. Ook de plankosten zijn in alle deelplannen geactualiseerd en geïndexeerd. Daarnaast zijn de verwervingen in De Grift opnieuw getaxeerd en de verwervingen aan de Spoorstraat toegevoegd. Op totaalniveau leiden deze wijzigingen tot een toename in de kosten en dus een nadeel van € 23,9 mln.

• Opbrengsten

De grondprijzen voor Woningbouw zijn dit jaar opnieuw gewaardeerd door een vastgoedadviesbureau. De uitgifteprijzen zijn op basis hiervan in de grexen opgenomen. Voor de uitgiften waarin we reeds in de (pre)contractuele fase zitten zijn de reeds afgegeven grondprijzen gehanteerd. Daarnaast zijn ook een aantal woningbouwprogramma’s geactualiseerd. Met name bij Zuiderveld-Oost en de Spoorstraat (Groot Infra) zijn er woningen toegevoegd bij de uitwerking van de plannen. Daarnaast is de woningbouw op Veur Lent geschrapt. Per saldo levert dit een voordeel op t.o.v. de vorige VGP van circa € 16,4 mln.
Voor Niet-woningbouw zijn de prijzen voor zover van toepassing geïndexeerd met de opbrengstenparameters van 2022. Daarnaast is het programma aangepast. Verder zijn ook de uitgifteprijzen voor bedrijventerreinen door een extern bureau gewaardeerd. Per saldo levert dit een nadeel op van € 0,5 mln.
Voor de post Overige opbrengsten is met name de verkoop van bestaand onroerend goed geschrapt in Zuiderveld en de Spoorstraat. Daarvoor in de plaats is er nieuwbouw toegevoegd (zie opmerking bij Woningbouw). Daarnaast hebben zich in diverse deelplannen kleinere wijzigingen voorgedaan. Per saldo levert dit een nadeel op van € 1,7 mln.

Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar

5. Risico(beheersing)

In de Risicoparagraaf in het onderdeel “Reserve en risico’s” bij dit VGP wordt het risicoprofiel vanuit de MC-analyse Waalsprong-grexen nader toegelicht. Graag wordt verwezen naar het overzicht van deze risico’s.

• Afzetbaarheid kavels en bestaande panden in tempo en opbrengst: langere looptijd en/of lagere opbrengst.
• Bij de planuitwerking blijkt de verhouding uitgeefbaar/niet uitgeefbaar ongunstiger dan aangenomen.
• Mogelijk hogere kosten dan wel lagere opbrengsten i.v.m. stikstof, geluid en planschade.

6. Beslispunten

Geen.

7. Plangebied