Waalsprong

Project op de kaart

G289 Vlek 34 Hoge Bongerd

1. Kerninformatie

Deze deelplanexploitatie omvat een woningbouwlocatie van circa 245 woningen met horeca aan de zuidkant van de Waalsprong.

Planexploitatie vastgesteld:   vastgesteld 11 mei 2016; omzet € 1.216.000; resultaat € 30.722.000.

Afsluiting planexploitatie:   31 december 2033.

2. Projectgegevens

3. Ontwikkelingen laatste jaar

Dit deelgebied maakt onderdeel uit van het project Stadseiland (Veur Lent en Hoge Bongerd). In 2022 is de gemeenteraad intensief meegenomen in het planproces van dit project. Op nadrukkelijke wens van de gemeenteraad is een stadspeiling georganiseerd om daarmee een beeld op te halen bij de bewoners van de stad om hun voorkeuren uit te spreken over de inrichting van Stadseiland. In die stadspeiling waren voor Veur Lent vier verschillende varianten uitgewerkt en voor Hoge Bongerd een variant, zijnde een groen-stedelijk woonmilieu ( ca. 245 woningen). De resultaten van de stadspeiling zijn na het zomerreces behandeld in de gemeenteraad. Met het door de meerderheid van de gemeenteraad aanvaarde initiatiefvoorstel d.d. 28 september 2022 heeft de gemeenteraad de contouren vastgesteld waarmee het college verder kan met de realisatie van het project Stadseiland. Voor Veur Lent voorziet het initiatiefvoorstel in de aanleg van een Waalpark met voorzieningen. Voor Hoge Bongerd voorziet het initiatiefvoorstel in de realisatie van een groen-stedelijk woonmilieu in de lijn van de in de stadspeiling gepresenteerde globale planuitwerking, opgesteld door het extern stedenbouwkundig bureau Palmbout. Het negatieve resultaat van deze planuitwerking Stadseiland bedraagt ca. € 13 mln. Conform het initiatiefvoorstel wordt dat resultaat verminderd met ca. € 6 mln. door optimalisatie van het woningbouwprogramma Hoge Bongerd. Dat gegeven is inmiddels in het voorliggende VGP 2023 verwerkt. Daarnaast ligt er een opdracht bij het college om de haalbaarheid van een commerciële plint op de kade van Hoge Bongerd te onderzoeken. Dat zou kunnen resulteren in het bewerkstelligen van een verdere financiële optimalisatie van ca. € 1 mln.

4. Financiën

Geraamd eindresultaat op einddatum 31 december 2033   €    3.804.000,-    Voordelig
In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 januari 2023   €    3.060.000,-    Voordelig
In NCW resultaat exploitatie 1 januari 2022   €    1.886.000,-    Nadelig
Verschil in NCW   €    4.946.000,-    Voordelig

Toelichting verschillen
De post Bouw- en woonrijp maken is geactualiseerd en geïndexeerd. De raad heeft een besluit genomen over de stadspeiling over het Stadseiland. De uitwerking die daarbij is gepresenteerd voor Hoge Bongerd is nu opgenomen in de ramingen. Per saldo leidt dit tot een kostenverhoging van € 2,1 mln.
De raming van de Plankosten is geactualiseerd en geïndexeerd. Dit leidt per saldo tot een kostenverhoging van € 0,1 mln.
De opbrengsten Woningbouw zijn gestegen. Dit komt doordat de grondprijzen aangepast zijn aan het nieuwe grondprijzenadvies. Daarnaast is de uitwerking uit de stadspeiling meegenomen met een ander programma. Dit levert per saldo een voordeel op de opbrengsten Woningbouw op van € 8,9 mln.
De post Overige opbrengsten is gedaald met € 0,5 mln. Dit komt omdat de opbrengst voor reststroken nu opgenomen is onder Woningbouw.
Het verschil in de Rente- en kostenstijging wordt grotendeels veroorzaakt door de aanpassing van de kostenparameter in 2023 van 2% naar 4,5% (Stadsbegroting 2023-2026). Per saldo heeft dit een negatief effect op dit deelplan van € 0,4 mln.
Het verschil in de Opbrengstenstijging wordt grotendeels veroorzaakt door de aanpassing van deze parameter voor 2023 van 3% naar 2% (Stadsbegroting 2023-2026). Dit heeft een negatief effect. Daarnaast is de uitgifteplanning naar voren gehaald en heeft het project een veel gunstiger resultaat gekregen door de nieuwe uitwerking. Dat heeft een positief effect. Dit heeft per saldo een positief effect op dit deelplan van € 0,3 mln.

Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar

5. Risico(beheersing)

In de Risicoparagraaf in het onderdeel “Reserve en risico’s” bij dit VGP wordt het risicoprofiel vanuit de MC-analyse Waalsprong-grexen nader toegelicht. Graag wordt verwezen naar het overzicht van deze risico’s.

1. Het spoortalud is instabiel en moet worden aangepast. Mogelijk volgen hier ook kosten (of minder grondopbrengst als gevolg van verkleining van ontwikkelgebied) uit voor de gemeente.
2. Er is nog onvoldoende duidelijkheid over de bodemgesteldheid in het plangebied. Daarom vallen de geraamde milieukosten mogelijk hoger uit.

6. Beslispunten

Geen.

7. Plangebied