G287 Vlek 33 de Stelt
1. Kerninformatie
Deze deelplanexploitatie omvat de bouw van een woonwijk van circa 480 woningen en een school aan de zuidoostzijde in de Waalsprong.
Planexploitatie vastgesteld: vastgesteld 11 mei 2016; omzet € 1.216.000; resultaat € 30.722.000.
Afsluiting planexploitatie: 31 december 2033.
2. Projectgegevens
Programma | |
Woningen | Circa 480 |
|---|---|
Parkeren | Maaiveld (langs dijkzone gebouwd parkeren) |
Bedrijvigheid | Circa 6.000 m² voor brede school |
Openbare ruimte | Circa 12 ha |
Opp. plangebied | Circa 21 ha |
Ontwikkelaar intern | P. de Wit |
Ontwikkelaar extern | Diversen |
3. Ontwikkelingen laatste jaar
Stelt Zuid voorziet in de realisatie van ca. 260 woningen, een basisschool (inclusief kinderdagverblijf) en een gym-/sportzaal. Deze voorzieningen alsmede het merendeel van het woningbouwprogramma is dit jaar voltooid. In 2021 heeft de tender plaatsgevonden voor woningbouw van het laatste deel (ca. 70 appartementen) op de locatie ‘het plateau’ aan de westkant van Stelt-Zuid. De hoogste bieder voldeed echter niet aan de Bibob-eisen. Begin 2023 zal deze locatie opnieuw via een tender op de markt worden gebracht.
Het zuidoostelijk deel van het plangebied (Stelt-Oost) wordt als afzonderlijk plan ontwikkeld. Ook hier moet rekening worden gehouden met de noodzaak om de dijk te versterken c.q. ruimte te reserveren voor toekomstige dijkversterkingen, etc. Daarnaast zijn voorbereidingen getroffen zoals opstellen bodemsaneringsplan, Niet Gesprongen Explosieven-onderzoek, zettingsonderzoeken etc. Het betreft hier een complexe materie vanwege het feit dat hier gebouwd wordt op een voormalige vuilstortplaats. Bovengenoemde werkzaamheden zijn feitelijk na het zomerreces 2022 in uitvoering genomen. Vanwege het zettingsrisico zal de aan te brengen voorbelasting (lees: extra opgehoogde grond) minimaal 6 maanden in situ moeten blijven liggen in Stelt Oost.
4. Financiën
Projectkosten | Projectopbrengsten | ||||
|---|---|---|---|---|---|
Per 01-10-2021 | Per 01-10-2022 | Per 01-10-2021 | Per 01-10-2022 | ||
Verwerving | 9.305.000 | 9.305.000 | Woningbouw | 39.253.000 | 36.013.000 |
Bouw- en woonrijpmaken | 12.069.000 | 12.381.000 | Niet-woningbouw | 1.038.000 | 1.038.000 |
Plankosten | 6.052.000 | 6.276.000 | Overige opbrengsten | 9.073.000 | 9.529.000 |
Overige | 0 | 0 | Opbrengstenstijging | 461.000 | 182.000 |
Rente en kostenstijging | 15.343.000 | 15.739.000 | |||
Totale kosten | 42.769.000 | 43.701.000 | Totaal geraamd | 49.825.000 | 46.762.000 |
Gerealiseerd tot datum | 36.914.000 | 38.587.000 | Gerealiseerd tot datum | 29.375.000 | 36.662.000 |
Gerealiseerd in periode | 539.000 | 1.673.000 | Gerealiseerd in periode | 921.000 | 7.287.000 |
Nog te realiseren | 5.855.000 | 5.114.000 | Nog te realiseren | 20.451.000 | 10.101.000 |
Geraamd eindresultaat op einddatum 31 december 2033 € 3.062.000,- Voordelig
In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 januari 2023 € 2.462.000,- Voordelig
In NCW resultaat exploitatie 1 januari 2022 € 5.565.000,- Voordelig
Verschil in NCW € 3.103.000,- Nadelig
Toelichting verschillen
De post Bouw- en woonrijp maken is geactualiseerd en geïndexeerd. Per saldo leidt dit tot een kostenverhoging van € 0,3 mln.
Ook de raming voor de Plankosten is geactualiseerd en geïndexeerd. Dit leidt tot een kostenverhoging van € 0,2 mln.
Verder zijn de grondprijzen aangepast aan het nieuwe grondprijzenadvies. Ook is de tender voor de appartementen op het plateau niet afgenomen voor de afgesproken prijs. Nu is deze opnieuw geraamd conform het nieuwe grondprijsadvies. Dit levert een nadeel op de opbrengsten Woningbouw op van € 3,2 mln.
De post Overige opbrengsten laat € 0,5 mln. aan meeropbrengsten zien. Dit komt grotendeels door het opnemen van meeropbrengsten als gevolg van de afroomclausule die is opgenomen in de verkoopcontracten voor de Stelt-Zuid.
Het verschil in de Rente- en kostenstijging wordt grotendeels veroorzaakt door de aanpassing van de kostenparameter in 2023 van 2% naar 4,5% (Stadsbegroting 2023-2026). Per saldo heeft dit een positief effect op dit deelplan van € 0,4 mln.
Het verschil in de Opbrengstenstijging wordt grotendeels veroorzaakt door de aanpassing van deze parameter voor 2023 van 3% naar 2% (Stadsbegroting 2023-2026). Dit heeft een negatief effect op dit deelplan van € 0,3 mln.
Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar
Programma 2022 | UITGEGEVEN | Programma 2023 | |
Woningen (aantal) | 70 | 0 | 35 |
5. Risico(beheersing)
In de Risicoparagraaf in het onderdeel “Reserve en risico’s” bij dit VGP wordt het risicoprofiel vanuit de MC-analyse Waalsprong-grexen nader toegelicht. Graag wordt verwezen naar het overzicht van deze risico’s.
- In het zuidoostelijk gedeelte van het plangebied is sprake van belemmeringen op het gebied van zowel bodemsanering (voormalige vuilstort) als NGE. De exacte extra kosten om woningbouw mogelijk te maken zijn nog onvoldoende in beeld.
6. Beslispunten
Geen.
7. Plangebied
